Valor venal de referência em São Paulo
O valor venal de referência é o valor que a Prefeitura de São Paulo estima para cada imóvel. O ITBI é cobrado sobre o maior valor entre ele e o preço da compra. Em 25,2% das compras residenciais de 2025, o valor de referência passou do preço declarado e a base do imposto ficou, na mediana, 18,6% acima do que o comprador pagou.
Calcular o ITBI com o valor de referência →Como consultar o valor venal de referência
- Pegue o número do cadastro do imóvel (SQL) no carnê do IPTU.
- Acesse a área do ITBI no site da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo e consulte o valor venal de referência pelo SQL.
- Compare com o preço combinado: a base do ITBI será o maior dos dois. Use a calculadora de ITBI para ver o imposto.
Valor venal de referência x valor venal do IPTU
São números diferentes. O valor venal que aparece no carnê do IPTU vem da Planta Genérica de Valores e costuma ser baixo. O valor venal de referência é usado só no ITBI e a Prefeitura o calcula para ficar perto do valor de mercado.
Com que frequência ele passa do preço pago
Pelas guias de ITBI que a Prefeitura publica, o valor de referência ficou acima do preço em 23,0% das compras de apartamentos e em 32,0% das de casas em 2025.
| Ano | Compras residenciais | Base acima do preço | Quanto acima (mediana) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 60.870 | 28,4% | 23,3% |
| 2020 | 64.143 | 24,8% | 20,5% |
| 2021 | 89.995 | 19,8% | 18,6% |
| 2022 | 70.505 | 26,6% | 19,7% |
| 2023 | 68.288 | 26,6% | 19,5% |
| 2024 | 79.649 | 24,9% | 18,5% |
| 2025 | 82.570 | 25,2% | 18,6% |
| 2026 | 61.851 | 26,7% | 18,3% |
Por bairro (2025)
| Distrito | Base acima do preço | Quanto acima (mediana) | Compras |
|---|---|---|---|
| Guaianases | 47,7% | 38,7% | 220 |
| Cachoeirinha | 46,5% | 15,9% | 555 |
| Lajeado | 45,9% | 29,1% | 109 |
| Jaguara | 43,9% | 20,1% | 180 |
| Brás | 42,9% | 22,5% | 583 |
| Santana | 42,2% | 16,6% | 1.706 |
| Vila Jacuí | 39,1% | 21,8% | 243 |
| Vila Formosa | 39,0% | 27,2% | 854 |
| Pedreira | 38,4% | 25,9% | 159 |
| São Miguel | 36,2% | 23,9% | 254 |
| Parque do Carmo | 36,0% | 22,3% | 261 |
| Cidade Tiradentes | 35,9% | 21,8% | 409 |
| Jabaquara | 35,9% | 16,7% | 1.601 |
| São Rafael | 35,3% | 27,0% | 153 |
| Rio Pequeno | 34,5% | 17,6% | 993 |
| Vila Andrade | 34,5% | 16,2% | 1.934 |
| Sé | 34,3% | 20,4% | 379 |
| Cursino | 34,0% | 18,1% | 1.024 |
| Brasilândia | 33,3% | 23,9% | 276 |
| São Mateus | 32,4% | 19,0% | 595 |
| José Bonifácio | 32,2% | 22,3% | 423 |
| Jardim Helena | 32,1% | 71,4% | 106 |
| Mandaqui | 32,0% | 20,8% | 955 |
| Sapopemba | 31,9% | 26,8% | 554 |
| Liberdade | 31,3% | 17,9% | 959 |
| Cidade Líder | 31,2% | 20,3% | 529 |
| Itaim Paulista | 30,8% | 45,8% | 234 |
| Tremembé | 30,6% | 28,6% | 445 |
| Morumbi | 30,5% | 36,1% | 712 |
| Pirituba | 30,3% | 20,7% | 1.336 |
| Aricanduva | 30,2% | 14,1% | 520 |
| Cangaíba | 30,2% | 24,3% | 547 |
| São Domingos | 29,1% | 18,2% | 585 |
| Cidade Ademar | 29,0% | 18,0% | 885 |
| Ponte Rasa | 28,9% | 22,4% | 346 |
| Limão | 28,8% | 21,5% | 600 |
| Penha | 28,7% | 23,6% | 1.183 |
| Casa Verde | 27,9% | 20,2% | 544 |
| Vila Sônia | 27,7% | 17,9% | 1.391 |
| Santa Cecília | 27,7% | 17,4% | 1.663 |
| Tatuapé | 27,6% | 25,5% | 1.759 |
| Vila Prudente | 27,0% | 25,0% | 1.243 |
| Saúde | 26,6% | 14,5% | 2.209 |
| Cambuci | 26,6% | 14,1% | 576 |
| Bela Vista | 26,3% | 19,0% | 1.158 |
| Vila Guilherme | 26,0% | 16,5% | 546 |
| Ermelino Matarazzo | 25,9% | 23,4% | 316 |
| Jardim São Luís | 25,6% | 19,6% | 657 |
| Campo Belo | 25,4% | 16,8% | 1.538 |
| Água Rasa | 25,3% | 26,0% | 1.040 |
| Jardim Ângela | 25,2% | 24,1% | 111 |
| Vila Curuçá | 25,0% | 17,0% | 280 |
| Vila Matilde | 25,0% | 16,8% | 1.128 |
| Raposo Tavares | 25,0% | 20,9% | 545 |
| Butantã | 24,6% | 15,6% | 887 |
| República | 24,0% | 22,1% | 1.606 |
| Bom Retiro | 23,8% | 22,3% | 383 |
| Carrão | 23,7% | 16,8% | 970 |
| Campo Limpo | 23,7% | 15,0% | 1.202 |
| Freguesia do Ó | 23,7% | 17,2% | 985 |
| Ipiranga | 23,3% | 21,0% | 1.507 |
| Vila Medeiros | 23,0% | 23,9% | 482 |
| Itaquera | 23,0% | 21,9% | 892 |
| Sacomã | 22,9% | 16,9% | 1.811 |
| Jaguaré | 22,8% | 18,9% | 469 |
| Cidade Dutra | 22,7% | 33,2% | 506 |
| Pari | 22,2% | 18,6% | 306 |
| Vila Mariana | 21,9% | 16,7% | 2.869 |
| Mooca | 21,4% | 25,0% | 1.339 |
| Lapa | 21,2% | 13,3% | 1.453 |
| Tucuruvi | 21,0% | 12,3% | 1.332 |
| Campo Grande | 21,0% | 16,2% | 1.544 |
| Jaraguá | 20,7% | 19,0% | 445 |
| Grajaú | 20,7% | 64,4% | 208 |
| Vila Maria | 20,2% | 20,8% | 619 |
| Jaçanã | 20,1% | 21,7% | 288 |
| São Lucas | 19,9% | 26,5% | 1.198 |
| Perdizes | 19,9% | 15,3% | 2.052 |
| Artur Alvim | 19,8% | 23,2% | 455 |
| Moema | 18,0% | 14,5% | 2.161 |
| Socorro | 17,9% | 21,8% | 351 |
| Belém | 17,7% | 19,1% | 802 |
| Consolação | 17,5% | 15,0% | 1.200 |
| Alto de Pinheiros | 17,1% | 12,8% | 585 |
| Capão Redondo | 17,0% | 28,5% | 441 |
| Barra Funda | 16,4% | 11,0% | 803 |
| Itaim Bibi | 15,0% | 15,1% | 3.323 |
| Jardim Paulista | 14,2% | 11,7% | 2.156 |
| Vila Leopoldina | 14,2% | 15,4% | 678 |
| Santo Amaro | 13,6% | 16,4% | 2.046 |
| Pinheiros | 13,5% | 12,6% | 1.821 |
Quando o valor de referência está acima do mercado
Se o valor de referência estiver acima do valor de mercado, dá para pedir uma Avaliação Especial à Prefeitura pelo SP156, ou pagar e pedir a restituição da diferença. Para mostrar o valor de mercado, use os preços reais de vendas no mesmo prédio e na mesma rua: veja o preço do m² por bairro ou peça uma avaliação técnica.
Dados: guias de ITBI pagas publicadas pela Prefeitura de São Paulo, vendas residenciais de mercado; 2026 até 07/10/2026.
Perguntas frequentes
O que é o valor venal de referência?
É o valor que a Prefeitura de São Paulo estima para cada imóvel e usa como piso da base de cálculo do ITBI. O ITBI é calculado sobre o maior valor entre esse valor de referência e o preço declarado na compra.
Como consultar o valor venal de referência em São Paulo?
No site da Secretaria Municipal da Fazenda, na área do ITBI, informando o número do cadastro do imóvel (SQL), que aparece no carnê do IPTU.
Valor venal de referência é o mesmo valor venal do IPTU?
Não. O valor venal do carnê do IPTU é outro número, calculado pela Planta Genérica de Valores. O valor venal de referência é usado no ITBI e costuma ficar mais perto do valor de mercado.
O valor venal de referência está acima do valor de mercado. O que fazer?
É possível pedir à Prefeitura uma Avaliação Especial pelo portal SP156, com documentos que mostrem o valor de mercado, ou pagar e pedir a restituição da diferença depois.
Com que frequência o valor de referência fica acima do preço pago?
Em 25,2% das 82.570 compras residenciais de 2025. Nesses casos, a base de cálculo ficou, na mediana, 18,6% acima do preço declarado.