Para empresas
Por quanto os imóveis são vendidos de fato, prédio a prédio.
Estudos de preço, avaliação automática e bases tratadas a partir das guias de ITBI, o imposto pago em cada compra registrada. Para incorporadoras, fundos, bancos, imobiliárias, proptechs e consultorias que precisam do valor de venda, não do valor de anúncio.
Conversa por vídeo. Você traz a pergunta, eu digo se os dados respondem.
2.935.392 compras com imposto pago em cinco capitais, mais 502 mil anúncios de imobiliárias acompanhados em São Paulo, casados com as vendas do mesmo prédio.
O que a gente entrega
O formato segue a decisão. Cada trabalho começa com uma pergunta e termina num número que dá para defender numa reunião de comitê.
Estudo de preço e de mercado
Preço por prédio, rua, faixa de área, andar e idade, com as vendas comparáveis listadas uma a uma. Para precificar lançamento, comprar terreno ou rever a tabela de um estoque.
Exemplo: quanto o entorno de um terreno paga por m² em apartamento novo de 60 a 80 m², e quanto isso mudou em 24 meses, descontado o IPCA.
Avaliação automática (AVM)
Valor e faixa para cada imóvel de uma carteira, por planilha ou API. Para garantia de crédito, marcação de fundo e triagem de compra.
Erro mediano de 12,0% em vendas de set/2025 a set/2026 que o modelo não viu; 9,7% em prédios com 10 ou mais vendas. Ver um relatório de exemplo.
Anúncio contra venda
502 mil anúncios de São Paulo comparados com o que o mesmo prédio vendeu. Quanto se negocia, onde o estoque está caro e quanto tempo um anúncio fica no ar.
Para imobiliárias, portais e quem compra estoque em bloco.
Base, painel ou API
A base tratada no seu warehouse, atualizada todo mês, um painel para o time comercial ou um endpoint para o seu produto. Inclui 1,33 milhão de vendas em São Paulo desde 2019 e as outras quatro capitais.
Para proptechs, bancos e consultorias que já têm time de dados.
Estudos já publicados
Feitos com a mesma base, abertos no site. Dão uma ideia do tipo de pergunta que dá para responder.
Por que não é só baixar a planilha
A Prefeitura publica o ITBI para prestar contas, não para análise. O trabalho está em deixar a base confiável.
Uma compra vira várias linhas. Apartamento e vaga de garagem chegam como guias separadas, sem identificador comum. Juntamos as linhas em negócios antes de calcular qualquer m².
Lançamento com a área do prédio inteiro. Na planilha aparece um APTO 1906 de 2.185 m². Unidades assim saem das estatísticas de preço, e cada correção é uma regra com contagem.
Revisão de fora. Uma revisão adversarial da base achou oito defeitos que os nossos testes não pegavam. Todos foram corrigidos e estão na metodologia.
O que o ITBI não tem. Não traz comprador nem área privativa. A área vem do IPTU; quando a pergunta pede a privativa, cruzamos com anúncios e dizemos que é estimativa.
Como funciona
Sem proposta genérica. Quem atende é o Bruno Galvão, que montou a base.
- Conversa de 30 minVocê conta a decisão, o prazo e o que já tem. Eu digo o que os dados respondem e o que não respondem.
- Escopo por escritoPergunta, recorte, formato de entrega, prazo e preço, numa página.
- Entrega e revisãoEstudo, planilha, painel ou API, com as vendas por trás de cada número e uma rodada de perguntas.
Tem uma pergunta de preço que os anúncios não respondem?
Marque 30 minutos. Se a base não responder, você sai sabendo disso na primeira conversa.