Preço pedido e preço pago: quanto os anúncios estão acima das vendas em São Paulo
Em São Paulo, os anúncios de apartamento pedem, na mediana, 15% acima do que as vendas do mesmo prédio saíram. Comparamos 4.575 prédios que têm anúncio de imobiliária hoje e pelo menos duas vendas registradas no ITBI em 2026, os dois em m² de área privativa: em 77% deles o pedido está acima do pago, e em 28% está mais de 30% acima.
Metade dos prédios fica entre 1% e 32% de diferença. Onde ela é maior: Jardim Paulista (30%), Morumbi (26%) e Pinheiros (26%). Onde é menor: Cangaíba (−4%) e Cidade Líder (1%). Usamos só vendas de 2026 (até 09/2026) para o pago ficar perto, no tempo, do anúncio de hoje; com as vendas desde 2024, a diferença sobe para 21%, porque parte dela é valorização.
Onde o anúncio pede mais acima do que se pagou
Diferença entre o m² pedido e o m² pago no mesmo prédio, mediana por distrito, 2026
Quanto o pedido está acima, prédio a prédio
Em 77% dos prédios, o anúncio pede mais do que se pagou
Prédios por diferença entre o m² pedido e o m² pago
| Diferença entre o m² pedido e o m² pago | Prédios |
|---|---|
| pedido abaixo do pago | 23% |
| 0 a 15% acima | 26% |
| 15 a 30% acima | 22% |
| 30 a 50% acima | 16% |
| mais de 50% acima | 12% |
Quarto e sala, prédio antigo e m² barato negociam mais
Pedido acima do pago, mediana dos prédios, por tipo
Quartos do anúncio
Ano do prédio
m² pago no prédio
Onde a diferença é maior
Nos bairros nobres, o pedido vai mais longe
Pedido acima do pago, mediana dos prédios de cada distrito (os 8 maiores e os 4 menores)
| Distrito | Pedido acima do pago | m² pedido | m² pago | Prédios |
|---|---|---|---|---|
| Jardim Paulista | 30% | R$ 17.800 | R$ 14.100 | 218 |
| Morumbi | 26% | R$ 9.900 | R$ 8.400 | 30 |
| Pinheiros | 26% | R$ 18.700 | R$ 14.400 | 115 |
| Sé | 25% | R$ 8.300 | R$ 6.700 | 15 |
| Bela Vista | 22% | R$ 12.100 | R$ 10.200 | 85 |
| Vila Formosa | 22% | R$ 10.300 | R$ 8.900 | 51 |
| Campo Belo | 21% | R$ 13.900 | R$ 11.700 | 90 |
| Cidade Ademar | 20% | R$ 7.900 | R$ 7.200 | 43 |
| República | 20% | R$ 9.200 | R$ 8.100 | 93 |
| Consolação | 20% | R$ 13.800 | R$ 11.100 | 92 |
Onde a diferença é menor
| Distrito | Pedido acima do pago | m² pedido | m² pago | Prédios |
|---|---|---|---|---|
| Cangaíba | −4% | R$ 5.800 | R$ 6.700 | 17 |
| Cidade Líder | 1% | R$ 5.800 | R$ 5.700 | 30 |
| Cambuci | 4% | R$ 8.400 | R$ 8.200 | 49 |
| Itaquera | 5% | R$ 6.100 | R$ 5.400 | 18 |
| Rio Pequeno | 7% | R$ 7.500 | R$ 7.200 | 44 |
| Vila Maria | 7% | R$ 9.800 | R$ 8.000 | 29 |
| Aricanduva | 7% | R$ 6.900 | R$ 6.400 | 18 |
| Pirituba | 8% | R$ 7.700 | R$ 7.100 | 65 |
| São Lucas | 8% | R$ 7.600 | R$ 7.300 | 46 |
| Limão | 8% | R$ 7.600 | R$ 7.100 | 31 |
Todos os 63 distritos com 15 prédios ou mais
| Distrito | Pedido acima do pago | m² pedido | m² pago | Prédios |
|---|---|---|---|---|
| Jardim Paulista | 30% | R$ 17.800 | R$ 14.100 | 218 |
| Morumbi | 26% | R$ 9.900 | R$ 8.400 | 30 |
| Pinheiros | 26% | R$ 18.700 | R$ 14.400 | 115 |
| Sé | 25% | R$ 8.300 | R$ 6.700 | 15 |
| Bela Vista | 22% | R$ 12.100 | R$ 10.200 | 85 |
| Vila Formosa | 22% | R$ 10.300 | R$ 8.900 | 51 |
| Campo Belo | 21% | R$ 13.900 | R$ 11.700 | 90 |
| Cidade Ademar | 20% | R$ 7.900 | R$ 7.200 | 43 |
| República | 20% | R$ 9.200 | R$ 8.100 | 93 |
| Consolação | 20% | R$ 13.800 | R$ 11.100 | 92 |
| Itaim Bibi | 20% | R$ 17.600 | R$ 14.600 | 256 |
| Moema | 19% | R$ 18.700 | R$ 15.600 | 203 |
| Santana | 19% | R$ 9.400 | R$ 7.900 | 165 |
| Perdizes | 19% | R$ 14.200 | R$ 11.600 | 148 |
| Mandaqui | 19% | R$ 7.500 | R$ 7.100 | 76 |
| Alto de Pinheiros | 18% | R$ 16.800 | R$ 11.700 | 31 |
| Vila Mariana | 18% | R$ 14.300 | R$ 12.100 | 202 |
| Casa Verde | 18% | R$ 8.300 | R$ 7.200 | 42 |
| Jaraguá | 18% | R$ 6.000 | R$ 5.100 | 22 |
| Jabaquara | 18% | R$ 9.400 | R$ 8.000 | 114 |
| Tatuapé | 18% | R$ 11.300 | R$ 9.600 | 102 |
| Mooca | 18% | R$ 9.800 | R$ 9.100 | 66 |
| Vila Andrade | 17% | R$ 8.800 | R$ 7.500 | 178 |
| Santo Amaro | 17% | R$ 13.200 | R$ 11.700 | 100 |
| Vila Medeiros | 17% | R$ 8.300 | R$ 6.900 | 17 |
| Saúde | 16% | R$ 11.800 | R$ 10.200 | 144 |
| Água Rasa | 14% | R$ 9.900 | R$ 8.600 | 69 |
| Santa Cecília | 14% | R$ 10.400 | R$ 9.100 | 94 |
| São Mateus | 13% | R$ 6.500 | R$ 5.500 | 18 |
| Vila Sônia | 13% | R$ 8.400 | R$ 7.300 | 54 |
| Cachoeirinha | 13% | R$ 7.000 | R$ 6.500 | 28 |
| Jaguaré | 13% | R$ 8.600 | R$ 7.600 | 23 |
| Campo Grande | 13% | R$ 9.300 | R$ 8.000 | 61 |
| Lapa | 13% | R$ 13.400 | R$ 12.000 | 102 |
| Freguesia do Ó | 13% | R$ 7.500 | R$ 6.800 | 41 |
| Belém | 12% | R$ 9.300 | R$ 8.800 | 36 |
| São Domingos | 12% | R$ 7.900 | R$ 7.800 | 19 |
| Liberdade | 12% | R$ 9.200 | R$ 8.600 | 67 |
| Cursino | 12% | R$ 9.700 | R$ 8.900 | 63 |
| Butantã | 12% | R$ 11.200 | R$ 9.900 | 30 |
| Vila Guilherme | 11% | R$ 8.900 | R$ 7.900 | 36 |
| Brás | 11% | R$ 8.700 | R$ 8.100 | 32 |
| Penha | 11% | R$ 7.200 | R$ 6.300 | 27 |
| Vila Matilde | 11% | R$ 7.800 | R$ 7.600 | 35 |
| Barra Funda | 10% | R$ 11.700 | R$ 10.500 | 53 |
| Tucuruvi | 10% | R$ 8.800 | R$ 8.000 | 75 |
| Vila Prudente | 10% | R$ 9.100 | R$ 8.300 | 64 |
| Campo Limpo | 10% | R$ 7.100 | R$ 6.300 | 44 |
| Ipiranga | 9% | R$ 10.800 | R$ 9.600 | 92 |
| Carrão | 9% | R$ 9.700 | R$ 9.100 | 56 |
| Raposo Tavares | 9% | R$ 5.900 | R$ 5.000 | 17 |
| Sacomã | 9% | R$ 6.500 | R$ 6.100 | 72 |
| Vila Leopoldina | 8% | R$ 13.800 | R$ 11.900 | 52 |
| Limão | 8% | R$ 7.600 | R$ 7.100 | 31 |
| São Lucas | 8% | R$ 7.600 | R$ 7.300 | 46 |
| Pirituba | 8% | R$ 7.700 | R$ 7.100 | 65 |
| Aricanduva | 7% | R$ 6.900 | R$ 6.400 | 18 |
| Vila Maria | 7% | R$ 9.800 | R$ 8.000 | 29 |
| Rio Pequeno | 7% | R$ 7.500 | R$ 7.200 | 44 |
| Itaquera | 5% | R$ 6.100 | R$ 5.400 | 18 |
| Cambuci | 4% | R$ 8.400 | R$ 8.200 | 49 |
| Cidade Líder | 1% | R$ 5.800 | R$ 5.700 | 30 |
| Cangaíba | −4% | R$ 5.800 | R$ 6.700 | 17 |
Por que o pedido fica acima
Três coisas somam. O tempo: as vendas são de janeiro a 09/2026 e o anúncio é de hoje; se o bairro valorizou nesses meses, parte da diferença é isso. A seleção: anúncios que ficam muito tempo no ar costumam ser os mais caros, e unidades reformadas pedem mais. E a negociação: o comprador paga menos do que o vendedor pediu. Os dados não separam as três, mas mostram o tamanho da soma, prédio a prédio.
Como medimos
Para cada prédio com anúncio de imobiliária que acompanhamos e pelo menos 2 vendas registradas no ITBI em 2026, comparamos o m² mediano pedido nos anúncios com o m² mediano pago nas vendas. A Prefeitura publica a área construída do IPTU, que inclui parte das áreas comuns; convertemos para área privativa pela razão entre o tamanho das unidades nos anúncios e a área do IPTU de cada prédio, ou pela década de construção. O número do distrito é a mediana dos prédios dele.
Limites: a área privativa é estimada; os anúncios cobrem só as imobiliárias que acompanhamos; preços de anúncio duplicado contam uma vez por prédio, pela mediana.
Quanto pagaram no seu prédio →Perguntas frequentes
Qual a diferença entre o preço anunciado e o preço real de venda em São Paulo?
Em São Paulo, os anúncios de apartamento pedem, na mediana, 15% acima do que as vendas do mesmo prédio saíram. Comparamos 4.575 prédios que têm anúncio de imobiliária hoje e pelo menos duas vendas registradas no ITBI em 2026, os dois em m² de área privativa: em 77% deles o pedido está acima do pago, e em 28% está mais de 30% acima.
Quanto dá para negociar no preço de um apartamento em São Paulo?
Pelos dados, o preço pedido fica 15% acima do que se pagou no mesmo prédio, na mediana. Isso não quer dizer que todo vendedor aceite 15% a menos: parte da diferença é o tempo (vendas de jan a set contra anúncios de hoje), parte é imóvel reformado ou mais bem localizado no prédio, e parte é o preço que nunca vende. Use as vendas do próprio prédio como referência.
Os preços do FipeZap são preços de venda?
Não. O FipeZap e os portais medem o preço pedido nos anúncios. O ITBI registra o valor declarado na compra, depois da negociação. Por isso os números do ITBI ficam abaixo dos do FipeZap.
Em quais bairros de São Paulo o preço pedido está mais acima do pago?
Jardim Paulista: 30%; Morumbi: 26%; Pinheiros: 26%; Sé: 25%; Bela Vista: 22% (mediana dos prédios com anúncio e venda em cada distrito).
Como saber quanto pagaram de verdade no meu prédio?
Abra itbisp.com/busca?q=<rua e número>: a página do prédio mostra cada venda registrada no ITBI, com data, área e valor declarado, e, quando há, os anúncios atuais do mesmo prédio.
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