Andar alto vale mais?
Quanto cada andar soma ao preço do apartamento em São Paulo
Comparando apartamentos do mesmo prédio, com área parecida e vendidos no mesmo trimestre, o 10º andar fecha +4,9% acima do 1º, e do 25º para cima, +10,3%. Cada andar soma cerca de +0,5% ao preço do m² até o 10º e +0,3% daí para cima. São 327.904 vendas reais registradas no ITBI entre 2019 e 2026, em 19.327 prédios.
Não sabe quanto vale o apartamento? Veja a estimativa do seu prédio pelas vendas reais e volte com o valor.
Preço do m² por andar, em relação ao 1º andar
Diferença média estimada entre apartamentos do mesmo prédio, de área parecida (faixas de 10%), vendidos no mesmo trimestre e distrito. Coberturas excluídas. Passe o mouse numa barra para ver o número e quantas vendas há naquele andar.
| Andar | Preço do m² vs. 1º andar | Vendas |
|---|---|---|
| térreo | −0,7% | 6.319 |
| 1º | base | 24.129 |
| 2º | +1,5% | 25.003 |
| 3º | +2,1% | 24.484 |
| 5º | +3,5% | 22.098 |
| 8º | +4,4% | 19.748 |
| 10º | +4,9% | 16.218 |
| 12º | +5,2% | 13.968 |
| 15º | +6,3% | 9.693 |
| 18º | +6,8% | 5.978 |
| 20º | +7,8% | 4.244 |
| 25º ou mais | +10,3% | 4.173 |
Onde o andar pesa mais
O andar vale mais onde o apartamento é mais caro. Dividindo os distritos em três grupos pelo preço mediano do apartamento:
| Bairros | Apartamento mediano | 10º vs. 1º | 20º vs. 1º |
|---|---|---|---|
| Apartamento mais barato (Itaquera, Grajaú, Capão Redondo…) | R$ 223.025 | +3,2% | +5,1% |
| Intermediários (Penha, Freguesia do Ó, Pirituba…) | R$ 317.500 | +4,3% | +6,9% |
| Apartamento mais caro (Moema, Pinheiros, Perdizes…) | R$ 522.486 | +5,2% | +8,4% |
A altura do prédio muda pouco: dentro de prédios de até 8 pavimentos, cada andar pesa um pouco mais (+0,45% por andar, em média) do que dentro de torres de 16 andares ou mais (+0,33%), porque a diferença de vista entre o 2º e o 6º andar de um prédio baixo já é grande. E o efeito cresceu: o prêmio por andar ficou cerca de 15% maior nas vendas de 2023 em diante do que nas de 2019 a 2022.
Térreo e último andar
O térreo sai praticamente igual ao 1º andar (−0,7%, dentro da margem de erro): o que se perde em vista e barulho volta no jardim ou na área privativa. E o último andar, sem contar a cobertura, não tem prêmio além do que a altura já explica.
Como medimos
Cada compra de imóvel em São Paulo paga ITBI, e a Prefeitura publica a guia com o endereço, o complemento ("AP 41"), o valor e a área. Do número do apartamento tiramos o andar: "AP 41" é o 4º andar e "AP 1203" é o 12º. Para não confundir o 101 (10º andar, final 1) com o 1º andar, final 01, olhamos como cada prédio numera as unidades no cadastro do IPTU; 97% dos andares lidos cabem na altura do prédio informada no cadastro.
Depois comparamos cada venda só com outras do mesmo prédio, de área parecida, e descontamos o momento do mercado no distrito (trimestre a trimestre). Assim, a diferença que sobra é a do andar, e não a do bairro, da idade do prédio ou do tamanho do apartamento.
Limites: o valor é o declarado na guia de ITBI; o m² usa a área construída do IPTU, que inclui parte das áreas comuns. A vista, o sol e a posição de cada unidade não estão nos dados e entram na média. Para um prédio específico, a diferença real pode ser maior ou menor.
Quanto vale um apartamento no seu prédio →Perguntas frequentes
Andar alto vale mais?
Sim. Em São Paulo, no mesmo prédio, o 10º andar fecha +4,9% acima do 1º e o 25º ou mais, +10,3%. A conta compara 327.904 vendas registradas no ITBI dentro do mesmo prédio, com área parecida e no mesmo trimestre.
Quanto vale cada andar a mais?
Cerca de +0,5% por andar do 1º ao 10º e +0,3% por andar daí para cima, na média da cidade. Pesa mais onde o apartamento é caro: o 10º andar vale +3,2% a mais que o 1º nos bairros de apartamento mais barato e +5,2% nos mais caros.
O térreo vale menos que o 1º andar?
Quase nada: −0,7% em relação ao 1º andar, dentro da margem de erro. O jardim ou a área privativa de muitos térreos compensa a falta de vista.
O último andar vale mais?
Sem contar a cobertura, não: o último andar segue a mesma curva dos outros, sem um prêmio extra por ser o último. Coberturas ficaram fora da conta.
Como calcular o valor do meu apartamento em outro andar?
Multiplique o valor pela razão entre os dois andares na curva acima. Exemplo: um apartamento de R$ 700 mil no 2º andar vale cerca de R$ 724.969 no 12º. A calculadora desta página faz a conta para o seu bairro.