Quanto vale meu imóvel?
Resposta curta: em São Paulo, imóveis residenciais foram vendidos por uma mediana de R$ 5.070 por m² nos últimos 12 meses (76.741 vendas reais registradas no ITBI da Prefeitura, set/2025 a set/2026, área construída do IPTU). Um imóvel de 70 m² vale, na mediana, cerca de R$ 355.000.
O bairro muda tudo: o m² vai de Jardim Paulista (R$ 8.946/m²), Moema (R$ 8.826/m²), Itaim Bibi (R$ 8.638/m²) até Cidade Tiradentes (R$ 1.887/m²), Anhanguera (R$ 2.400/m²), Iguatemi (R$ 2.582/m²). O valor do seu imóvel sai das vendas do mesmo prédio e da mesma rua: busque o endereço abaixo, veja o m² das últimas vendas e multiplique pela área do carnê do IPTU. São preços fechados, não de anúncio.
Como ver por quanto o vizinho vendeu o apartamento? A Prefeitura de São Paulo publica cada guia de ITBI paga, com endereço, data, valor declarado e área. No ITBI SP você busca o endereço e vê as vendas do prédio e da rua, com data, área e valor de cada uma, o m² mediano e a venda mais recente: 523.668 vendas residenciais desde 2019, com dados até 07/09/2026. A consulta por prédio, rua e bairro é grátis; a lista completa com unidade, financiamento e cartório é paga. Veja como →
Digite o endereço e veja por quanto os imóveis do mesmo prédio, da rua e do bairro foram vendidos de verdade: 523.668 vendas residenciais em São Paulo, registradas na Prefeitura até 07/09/2026. Preço fechado, não de anúncio.
Estimativa rápida pelo bairro
m² vale perto de —
Mediana do m² das vendas residenciais do distrito nos últimos 12 meses, sobre a área construída do IPTU. No prédio certo, a conta fica bem mais precisa: busque o endereço acima.
Como descobrir o valor do seu imóvel em 4 passos
- Pegue a área no carnê do IPTU (área construída). É a mesma área que usamos para o m².
- Veja as vendas do seu prédio. Busque o endereço: a página do prédio mostra cada venda, o m² mediano e a venda mais recente.
- Compare com a rua e o bairro. Se o prédio teve poucas vendas, use os prédios vizinhos e o m² do bairro.
- Ajuste pelo que muda o preço: andar, vista, vagas, reforma, idade e lazer do condomínio.
Vai vender? Veja quanto sobra no bolso depois da corretagem e do imposto sobre o ganho de capital →
Um avaliador estima o valor de mercado com as vendas registradas no ITBI e envia por e-mail em até 3 dias úteis.
Quanto vale um apartamento de 70 m² em cada bairro
| Bairro (distrito) | m² mediano | 70 m² | Vendas 12m |
|---|---|---|---|
| Itaim Bibi | R$ 8.628 | R$ 604.000 | 2.794 |
| Vila Mariana | R$ 7.317 | R$ 512.000 | 2.680 |
| Perdizes | R$ 7.068 | R$ 495.000 | 2.123 |
| Saúde | R$ 5.635 | R$ 394.000 | 2.069 |
| Jardim Paulista | R$ 8.938 | R$ 626.000 | 2.024 |
| Moema | R$ 8.912 | R$ 624.000 | 1.908 |
| Vila Andrade | R$ 4.151 | R$ 291.000 | 1.789 |
| Sacomã | R$ 3.601 | R$ 252.000 | 1.776 |
| Santo Amaro | R$ 6.732 | R$ 471.000 | 1.756 |
| Tatuapé | R$ 5.476 | R$ 383.000 | 1.713 |
| Santana | R$ 4.728 | R$ 331.000 | 1.698 |
| República | R$ 5.871 | R$ 411.000 | 1.602 |
| Santa Cecília | R$ 5.455 | R$ 382.000 | 1.543 |
| Jabaquara | R$ 4.141 | R$ 290.000 | 1.526 |
| Pinheiros | R$ 8.517 | R$ 596.000 | 1.518 |
| Lapa | R$ 6.071 | R$ 425.000 | 1.446 |
| Campo Belo | R$ 6.610 | R$ 463.000 | 1.436 |
| Campo Grande | R$ 4.554 | R$ 319.000 | 1.434 |
| Ipiranga | R$ 5.312 | R$ 372.000 | 1.343 |
| Pirituba | R$ 3.846 | R$ 269.000 | 1.238 |
Os 20 distritos com mais vendas nos últimos 12 meses. Todos os 94 distritos →
Perguntas frequentes
Como saber quanto vale meu imóvel?
Compare com vendas reais parecidas: primeiro no mesmo prédio, depois na mesma rua e no bairro. Busque o endereço aqui, veja o m² das últimas vendas registradas na Prefeitura e multiplique pela área do seu imóvel no carnê do IPTU. Ajuste por andar, vaga, reforma e estado de conservação.
Como ver por quanto o vizinho vendeu o apartamento?
A Prefeitura de São Paulo publica cada guia de ITBI paga, com endereço, data, valor declarado e área. No ITBI SP você busca o endereço e vê as vendas do prédio e da rua, com data, área e valor de cada uma, o m² mediano e a venda mais recente: 523.668 vendas residenciais desde 2019, com dados até 07/09/2026. A consulta por prédio, rua e bairro é grátis; a lista completa com unidade, financiamento e cartório é paga.
Quanto vale meu apartamento em São Paulo?
Depende do prédio e do bairro. Nos últimos 12 meses, a mediana da cidade foi de R$ 5.070 por m² em 76.741 vendas residenciais, o que dá cerca de R$ 355.000 para 70 m². No seu prédio pode ser bem mais ou bem menos: veja a página do endereço.
Preço de anúncio é o valor do imóvel?
Não. Anúncio é o preço pedido, e costuma ficar acima do preço fechado. Aqui os valores são os declarados na compra, registrados na guia de ITBI paga à Prefeitura.
O valor venal do IPTU é o valor de mercado?
Não. O valor venal do IPTU costuma ficar bem abaixo do mercado. O valor venal de referência, usado no ITBI, fica mais perto, mas também não é uma avaliação do seu imóvel.
A avaliação online é grátis?
Sim. A busca por endereço, o preço por bairro e o estimador desta página são gratuitos. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, há a avaliação por R$ 150.
Por que o m² daqui é menor que o dos portais?
Porque usamos a área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns. Os portais usam a área privativa, que é menor, e por isso o m² anunciado parece maior.