Apartamento antigo vale menos?
Sim, mas não do jeito que se imagina. No mesmo quarteirão, com área, andar e padrão parecidos, o m² de um apartamento em prédio de 26 a 30 anos sai 23% mais barato que num prédio novo (0 a 2 anos). Os primeiros 10 anos quase não pesam (−1,8%), a queda acontece entre 11 e 30 anos e depois para: um prédio de 60 anos tem o mesmo desconto de um de 30 (cerca de 23%).
E o antigo valorizou menos: desde o pico de 2014, descontada a inflação (IPCA), o m² dos prédios construídos até 1985 caiu 24% e o dos prédios novos, 3%. São 409.560 vendas de apartamento registradas no ITBI de 2019 a 2026, em 29.748 prédios.
Quanto a idade do prédio tira do preço do m²
Idade do prédio na data da venda (anos). Diferença do m² em relação a prédios de 0–2 anos, no mesmo quarteirão e trimestre, com área, andar e padrão do IPTU parecidos.
| Idade do prédio | Bruto (cidade toda) | Mesmo quarteirão | Vendas |
|---|---|---|---|
| 0–2 anos | 0% | base | 47.891 |
| 3–5 anos | −9% | −0,4% | 47.263 |
| 6–10 anos | −17% | −1,8% | 67.391 |
| 11–15 anos | −18% | −4,5% | 50.232 |
| 16–20 anos | −25% | −11,6% | 30.821 |
| 21–25 anos | −35% | −17,9% | 27.099 |
| 26–30 anos | −36% | −23,0% | 22.697 |
| 31–40 anos | −33% | −24,5% | 42.478 |
| 41–50 anos | −15% | −23,0% | 40.249 |
| 51–60 anos | −4% | −23,3% | 24.097 |
| 61+ anos | −13% | −23,0% | 9.342 |
A coluna bruta engana: prédios de 45 a 60 anos parecem quase tão caros quanto os novos porque ficam nos bairros mais caros. Comparar dentro do mesmo quarteirão tira o efeito do endereço; o que sobra é a diferença do prédio.
Desgaste ou tipo de prédio?
Os dois, em fases diferentes. Até uns 25 anos, o desconto é sobretudo do tipo de prédio que se construía entre 1985 e 2005: menos vagas, sem lazer, sem varanda, planta antiga. Seguindo os mesmos prédios de 2019 a 2026, os construídos entre 1996 e 2012 não perderam valor contra os mais novos. Depois dos 25 anos o desgaste aparece, perto de 1% ao ano, mas fica escondido porque os prédios dos anos 60 e 70 eram, em média, um produto melhor (apartamentos maiores, terrenos maiores). Prédios novos também são bem maiores (mediana de ~210 unidades até 10 anos, contra ~45 acima de 50 anos), e isso explica cerca de um quinto do desconto.
Onde a idade pesa mais
| Recorte | 11–15 anos | 16–20 | 26–30 | 41–50 |
|---|---|---|---|---|
| Distritos de apartamento mais barato | −7% | −10% | −13% | −16% |
| Distritos intermediários | −4% | −12% | −24% | −28% |
| Distritos de apartamento mais caro | −4% | −11% | −23% | −22% |
| Até 50 m² | −13% | −23% | −17% | −25% |
| 50 a 90 m² | −3% | −8% | −11% | −14% |
| Mais de 90 m² | −6% | −12% | −26% | −27% |
Apartamentos de 50 a 90 m² perdem cerca de metade do que perdem os grandes. Nos pequenos, o desconto aparece cedo porque a quitinete antiga e o studio novo são produtos diferentes. Nos distritos de apartamento mais barato, o desconto máximo é menor.
O antigo valorizou menos desde 2014
Mesmo quarteirão, área, andar e padrão, m² corrigido pelo IPCA, base 2006. "Novo" são prédios de até 5 anos na venda; "antigo", os construídos até 1985.
| Ano | Novo (0–5 anos) | Antigo (até 1985) |
|---|---|---|
| 2006 | base | base |
| 2010 | +36% | +59% |
| 2014 | +94% | +159% |
| 2016 | +83% | +122% |
| 2019 | +84% | +115% |
| 2022 | +82% | +103% |
| 2024 | +89% | +99% |
| 2026 | +88% | +96% |
No boom, o antigo subiu mais. Desde o pico de 2014, caiu −24% acima da inflação, contra −3% do novo; a vantagem do antigo sobre o novo foi de cerca de +33% em 2014 para +5% em 2026. O resultado se repete com o grupo "30 anos ou mais na data da venda", que não envelhece.
Como medimos
Usamos as guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo: 409.560 vendas de apartamento em condomínio de 2019 a setembro de 2026, de 20 a 600 m², só vendas de mercado com preço limpo, em 29.748 prédios; a série desde 2006 usa 1,0 milhão de vendas. A idade é o ano da venda menos o ano de construção do cadastro do IPTU. O modelo compara o log do m² por faixa de idade, com efeitos de quarteirão (setor e quadra), distrito × trimestre, faixa de área, andar e padrão do IPTU.
Limites: o IPTU pode atualizar o ano de construção depois de uma reforma grande, o que deixa a curva mais suave. Não temos vagas, lazer nem estado de conservação. A faixa de 0–2 anos inclui vendas da construtora. A área é a construída do IPTU, que inclui parte das áreas comuns.
Quanto vale um apartamento no seu prédio →Perguntas frequentes
Apartamento antigo vale menos?
Sim, mas não do jeito que se imagina. No mesmo quarteirão, com área, andar e padrão parecidos, o m² de um apartamento em prédio de 26 a 30 anos sai 23% mais barato que num prédio novo (0 a 2 anos). Os primeiros 10 anos quase não pesam (−1,8%), a queda acontece entre 11 e 30 anos e depois para: um prédio de 60 anos tem o mesmo desconto de um de 30 (cerca de 23%).
Quanto um prédio desvaloriza por ano?
Quase nada nos primeiros 20 anos. Seguindo os mesmos prédios de 2019 a 2026, os construídos entre 1996 e 2012 não perderam valor contra os mais novos no ritmo que a comparação entre prédios sugere. Depois dos 25 anos, o desgaste aparece, perto de 1% ao ano em relação ao mercado. Boa parte do desconto dos prédios de 15 a 30 anos é do tipo de prédio que se fazia entre 1985 e 2005 (menos vaga, sem lazer, planta antiga), não do envelhecimento.
A partir de quantos anos o prédio perde valor?
O desconto começa a contar entre 11 e 15 anos (−4,5%), acelera até os 30 (−12% aos 16–20, −18% aos 21–25, −23% aos 26–30) e para aí.
Apartamento antigo valoriza menos?
Desde 2014, sim. No boom de 2006 a 2014 o antigo subiu mais que o novo (+159% contra +94% acima do IPCA). De 2014 a 2026, o antigo caiu −24% acima da inflação e o novo, −3%. A separação acelerou em 2015–16 e em 2022–23.
O desconto do apartamento antigo é igual em todo bairro?
Não. Aos 26–30 anos, o desconto é de −13% nos distritos de apartamento mais barato, −24% nos intermediários e −23% nos mais caros. Por tamanho, apartamentos de 50 a 90 m² perdem bem menos (−11%) que os de mais de 90 m² (−26%).
Por que prédios muito antigos parecem tão caros quanto novos?
Porque ficam nos bairros mais caros. Na comparação bruta da cidade, um prédio de 51–60 anos sai só −4% em relação a um novo, porque está nos Jardins, em Higienópolis, no Itaim ou em Pinheiros. Comparando dentro do mesmo quarteirão, o desconto volta a −23%.
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