Apartamento de 178 m² no Paulistânia Bosque Residencial
Rua Pensilvânia, 114 · Cidade Monções (Itaim Bibi), São Paulo · 3 suítes · 3 vagas · 24º andar
R$ 17.528 por m² privativo
01Resumo
- O valor de mercado é R$ 3.120.000, R$ 9.883 por m² construído. Ele sai das 20 vendas da mesma planta no prédio nos últimos 24 meses (peso 70%) e de 60 vendas equivalentes em 17 prédios vizinhos (peso 30%), todas corrigidas pela inflação até set/2026.
- Há muita oferta igual. 31 apartamentos da mesma planta estão à venda no prédio, pedindo em mediana R$ 3,2 mi. No ritmo de 10 vendas por ano desta planta, isso dá cerca de 3,1 anos de estoque: quem compra tem muita escolha e negocia.
- O prédio vale mais que o entorno e acompanha a inflação. O m² das vendas recentes fica +14% acima da mediana de apartamentos de Itaim Bibi. As 4 vendas de 2026 (R$ 3,7 mi, R$ 2,96 mi, R$ 3,1 mi, R$ 3,75 mi) mostram a planta fechando entre R$ 2,96 mi e R$ 3,75 mi.
- Para não ficar parado entre os anúncios iguais, anuncie a R$ 3,2 mi e aceite propostas a partir de R$ 3,03 mi. Acima de R$ 3,3 mi, o apartamento compete com 24 unidades iguais anunciadas por menos.
02O imóvel e o prédio
Informações do pedido conferidas com o cadastro do IPTU 2026, o CNPJ do condomínio e os anúncios da mesma planta.
O prédio está numa Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), onde a lei de zoneamento incentiva prédios altos: é a região que mais recebe lançamentos, o que aumenta a concorrência de imóveis novos.
03Estudo de imóveis equivalentes
Vendas reais registradas na Prefeitura (guias de ITBI), com o valor declarado na escritura. É a base do valor: o que compradores pagaram por imóveis iguais ou parecidos.
3.1 A mesma planta, no próprio prédio
Todas as vendas de apartamentos de 316 m² construídos nos últimos 24 meses. Cada valor foi corrigido pela inflação (IPCA) até set/2026 e ajustado pelo andar: no prédio, cada andar acima vale 0,17% a mais no m² (medido nas vendas desde 2019). 2 vendas foram descartadas por fugir mais de 30% da mediana.
| Mês | Andar | Valor pago | R$/m² pago | R$/m² set/2026 | Ajuste andar | R$/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| set/24 | 28º | R$ 2.800.000 | R$ 8.861 | R$ 9.746 | -0,7% | R$ 9.678 |
| out/24 | 30º | R$ 3.020.000 | R$ 9.557 | R$ 10.453 | -1,0% | R$ 10.344 |
| nov/24 | 20º | R$ 3.100.000 | R$ 9.810 | R$ 10.688 | +0,7% | R$ 10.762 |
| jan/25 | 30º | R$ 3.280.000 | R$ 10.380 | R$ 11.232 | -1,0% | R$ 11.115 |
| fev/25 | 22º | R$ 3.300.000 | R$ 10.443 | R$ 11.154 | +0,3% | R$ 11.193 |
| fev/25 | 5º | R$ 3.000.000 | R$ 9.494 | R$ 10.140 | +3,3% | R$ 10.476 |
| fev/25 | 33º | R$ 2.970.000 | R$ 9.399 | R$ 10.039 | -1,6% | R$ 9.882 |
| abr/25 | 13º | R$ 2.800.000 | R$ 8.861 | R$ 9.371 | +1,9% | R$ 9.551 |
| mai/25 | 27º | R$ 2.770.000 | R$ 8.766 | R$ 9.247 | -0,5% | R$ 9.199 |
| mai/25 | 12º | R$ 2.600.000 | R$ 8.228 | R$ 8.679 | +2,1% | R$ 8.861 |
| jun/25 | 9º | R$ 2.700.000 | R$ 8.544 | R$ 8.992 | +2,6% | R$ 9.226 |
| ago/25 | 14º | R$ 2.650.000 | R$ 8.386 | R$ 8.812 | +1,7% | R$ 8.965 |
| set/25 | 28º | R$ 3.150.000 | R$ 9.968 | R$ 10.425 | -0,7% | R$ 10.352 |
| out/25 | 31º | R$ 2.930.000 | R$ 9.272 | R$ 9.688 | -1,2% | R$ 9.570 |
| out/25 | 27º | R$ 3.050.000 | R$ 9.652 | R$ 10.085 | -0,5% | R$ 10.032 |
| nov/25 | 8º | R$ 3.180.000 | R$ 10.063 | R$ 10.495 | +2,8% | R$ 10.788 |
| nov/25 | 19º | R$ 637.770 | R$ 2.018 | R$ 2.105 | +0,9% | descartada: muito abaixo do prédio |
| dez/25 | 21º | R$ 1.630.000 | R$ 5.158 | R$ 5.362 | +0,5% | descartada: muito abaixo do prédio |
| jan/26 | 16º | R$ 3.700.000 | R$ 11.709 | R$ 12.131 | +1,4% | R$ 12.300 |
| mai/26 | 10º | R$ 2.963.250 | R$ 9.377 | R$ 9.446 | +2,4% | R$ 9.676 |
| mai/26 | 10º | R$ 3.100.000 | R$ 9.810 | R$ 9.882 | +2,4% | R$ 10.122 |
| ago/26 | 22º | R$ 3.750.000 | R$ 11.867 | R$ 11.964 | +0,3% | R$ 12.006 |
| Mediana de 20 vendas (faixa central: R$ 9.565 a R$ 10.769) | R$ 10.077 | |||||
3.2 Equivalentes no entorno
Apartamentos de 260 a 400 m² construídos, em prédios de 2004 a 2016, a até 1 km, vendidos nos últimos 24 meses (80 vendas). Os valores foram homogeneizados para o imóvel avaliado com dois fatores: idade (desconto do m² por idade do prédio, medido em todas as vendas de São Paulo no mesmo quarteirão e trimestre) e área (fórmula de Abunahman: unidades maiores valem um pouco menos por m²). Vendas que ficaram a mais de 30% da média depois dos ajustes saíram da amostra.
| Prédio | Dist. | Ano | Área | Vendas | R$/m² set/2026 | F. idade | F. área | R$/m² homog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rua Flórida, 145 | 197 m | 2006 | 276 m² | 1 | R$ 10.295 | +0,0% | -3,3% | R$ 9.952 |
| Rua Pensilvânia, 442 | 334 m | 2010 | 288 m² | 1 | R$ 8.085 | -7,4% | -2,3% | R$ 7.312 |
| Rua Pensilvânia, 558 | 449 m | 2004 | 357 m² | 2 | R$ 7.980 | +7,7% | +3,1% | R$ 8.858 |
| Rua Nova York, 161 | 489 m | 2015 | 302 m² | 18 | R$ 11.493 | -10,0% | -1,1% | R$ 10.126 |
| Rua Barão do Triunfo, 1052 | 580 m | 2011 | 303 m² | 4 | R$ 9.221 | -7,4% | -1,0% | R$ 8.446 |
| Rua Gabriele D'Annunzio, 330 | 594 m | 2009 | 344 m² | 6 | R$ 8.485 | +0,0% | +2,1% | R$ 8.667 |
| Rua Pensilvânia, 742 | 600 m | 2005 | 284 m² | 3 | R$ 9.482 | +0,0% | -2,6% | R$ 9.232 |
| Rua Ministro Luiz Gallotti, 322 | 636 m | 2012 | 286 m² | 5 | R$ 7.885 | -7,4% | -2,5% | R$ 7.119 |
| Rua Luisiânia, 433 | 640 m | 2005 | 350 m² | 2 | R$ 6.687 | +7,7% | +2,6% | R$ 7.387 |
| Rua Francisco Dias Velho, 66 | 664 m | 2012 | 391 m² | 2 | R$ 10.474 | -7,4% | +5,5% | R$ 10.226 |
| Rua Gabriele D'Annunzio, 530 | 751 m | 2013 | 325 m² | 6 | R$ 8.245 | -7,4% | +0,7% | R$ 7.686 |
| Rua Edson, 640 | 799 m | 2010 | 396 m² | 11 | R$ 11.725 | -7,4% | +5,8% | R$ 11.483 |
| Rua Edson, 728 | 906 m | 2011 | 316 m² | 5 | R$ 12.079 | -7,4% | +0,0% | R$ 11.181 |
| Rua Gabriele D'Annunzio, 710 | 937 m | 2014 | 327 m² | 4 | R$ 11.261 | -7,4% | +0,9% | R$ 10.513 |
| Mediana de 60 vendas em 17 prédios (faixa central: R$ 8.372 a R$ 10.440) | R$ 9.429 | |||||||
04Estudo do mercado atual
O que está à venda hoje: anúncios de 12 imobiliárias, conferidos em 29/10/2026. Anúncio mostra o preço pedido, não o fechado; serve para medir a concorrência e a margem de negociação.
Os 31 apartamentos iguais à venda
| Preço pedido | Área priv. | R$/m² priv. | Planta | Vagas | Condomínio | Imobiliárias |
|---|---|---|---|---|---|---|
| R$ 2.900.000 | 178 m² | R$ 16.292 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 2.950.000 | 178 m² | R$ 16.573 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.000.000 | 178 m² | R$ 16.854 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.000.000 | 178 m² | R$ 16.854 | 4 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.000.000 | 178 m² | R$ 16.854 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.000.000 | 178 m² | R$ 16.854 | 4 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.100.000 | 178 m² | R$ 17.416 | 4 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 4 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 3.200 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.872 | 3 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 2 |
| R$ 3.200.000 | 178 m² | R$ 17.978 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.250.000 | 178 m² | R$ 18.258 | 2 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.847 | 2 |
| R$ 3.250.000 | 176 m² | R$ 18.466 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 6 |
| R$ 3.250.000 | 178 m² | R$ 18.258 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.250.000 | 178 m² | R$ 18.258 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 2.340 | 2 |
| R$ 3.300.000 | 178 m² | R$ 18.539 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.300.000 | 179 m² | R$ 18.436 | 4 dorm. · 4 suítes | 3 | R$ 1.922 | 4 |
| R$ 3.300.000 | 178 m² | R$ 18.539 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.400.000 | 178 m² | R$ 19.101 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.400.000 | 178 m² | R$ 19.101 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.400.000 | 178 m² | R$ 19.101 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.844 | 1 |
| R$ 3.475.000 | 176 m² | R$ 19.688 | 4 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 1.822 | 2 |
| R$ 3.750.000 | 178 m² | R$ 21.067 | 4 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.615 | 1 |
| R$ 3.895.000 | 178 m² | R$ 21.882 | 4 dorm. · 2 suítes | 3 | R$ 1.802 | 2 |
| R$ 3.999.000 | 176 m² | R$ 22.657 | 3 dorm. · 3 suítes | 3 | R$ 2.500 | 2 |
Concorrência no entorno
A até 1 km há 139 apartamentos de 150 a 210 m² privativos à venda em outros prédios, pedindo em mediana R$ 15.086 por m² privativo (R$ 2,79 mi no preço). No Paulistânia Bosque Residencial, o pedido mediano é R$ 17.978 por m² privativo.
05Tendência do preço
Mediana do m² por ano, corrigida pela inflação até set/2026. De 2019 a 2025, o m² do prédio variou -2% além da inflação, e o de apartamentos em Itaim Bibi, -1%: os dois acompanharam a inflação. Em 2026, as 5 vendas até setembro apontam para cima, mas ainda são poucas para afirmar uma alta.
06Liquidez
Vendas registradas no prédio por ano. Em média, 4,1% das 350 unidades trocam de dono por ano: é um prédio líquido, com comprador recorrente para esta planta.
* 2026 até 07/09 (as guias chegam à Prefeitura com alguns meses de atraso).
07Conclusão e estratégia de preço
O que pode mudar o valor. O avaliador confirma com você, pelo WhatsApp e por fotos, o que os dados públicos não mostram: reforma de cozinha e banheiros, vista, posição do apartamento no andar, vaga extra ou depósito. Cada item entra como ajuste explicado, medido nas vendas e nos anúncios do próprio prédio quando houver amostra.
08Custos da transação
| ITBI (pago por quem compra): 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência (R$ 2.339.746) | R$ 93.600 |
| Escritura e registro (estimativa, ~2%) | R$ 62.400 |
| Financiamento pelo SFH: não reduz o ITBI neste caso (o desconto vale só para imóveis de até R$ 725.808) | — |
09Método e fontes
Método comparativo direto de dados de mercado, o mesmo da norma de avaliação de imóveis urbanos (ABNT NBR 14653-2): amostra de vendas reais de imóveis equivalentes, saneamento dos dados fora da curva, homogeneização por fatores (inflação, andar, idade e área) e estimativa pela mediana, com o próprio prédio pesando 70% por ser o comparável mais direto.
Fontes: guias de ITBI pagas (Prefeitura de São Paulo, 2019 a 09/2026); cadastro do IPTU 2026; CNPJ do condomínio (Receita Federal); zoneamento e metrô (GeoSampa); IPCA (IBGE); anúncios de 12 imobiliárias de São Paulo. A área privativa vem dos anúncios da mesma planta (178 m², 56% da área construída do IPTU).
Limites: o valor declarado no ITBI pode ficar abaixo do preço real em parte das vendas; por isso o relatório olha a mediana e descarta valores fora da curva. Este é um parecer de valor de mercado feito a partir de dados; não é laudo para processo judicial nem substitui a vistoria de um banco no financiamento.