Preço do m² na Avenida Napoleao
Com base em vendas reais, o m² na Avenida Napoleao (Vila Matilde, São Paulo) vale R$ 2.456 por m² de área construída: é a mediana das 6 vendas residenciais registradas no ITBI de janeiro de 2024 a 30/09/2026. Desde 2020 são 27 vendas registradas. São os preços declarados na compra, não preços de anúncio. Isso é −47,3% em relação à mediana do distrito Vila Matilde (R$ 4.663/m² nos últimos 12 meses).
Por que este m² é menor que o dos anúncios? Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
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Prédios com mais vendas
| Endereço | Vendas desde 2019 | m² mediano | Última venda |
|---|---|---|---|
| Avenida Napoleao, 66 | 11 | R$ 2.368 | 11/2025 |
| Avenida Napoleao, 173 | 10 | R$ 3.021 | 08/2026 |
Últimas vendas na Avenida Napoleao
| Mês | Endereço | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|---|
| 08/2026 | Avenida Napoleao, 173 | 72 m² | R$ 290.000 | R$ 4.028 |
| 11/2025 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 280.000 | R$ 2.456 |
| 10/2025 | Avenida Napoleao, 173 | 72 m² | R$ 230.000 | R$ 3.194 |
| 11/2024 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 270.000 | R$ 2.368 |
| 11/2024 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 256.000 | R$ 2.246 |
| 07/2024 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 280.000 | R$ 2.456 |
| 09/2023 | Avenida Napoleao, 19 | 78 m² | R$ 390.000 | R$ 5.000 |
| 09/2023 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 270.000 | R$ 2.368 |
| 06/2023 | Avenida Napoleao, 151 | 120 m² | R$ 690.000 | R$ 5.750 |
| 11/2022 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 200.000 | R$ 1.754 |
| 11/2022 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 310.000 | R$ 2.719 |
| 08/2022 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 264.000 | R$ 2.316 |
| 05/2022 | Avenida Napoleao, 66 | 114 m² | R$ 245.000 | R$ 2.149 |
| 05/2022 | Avenida Napoleao, 173 | 56 m² | R$ 182.000 | R$ 3.250 |
| 12/2021 | Avenida Napoleao, 82 | 140 m² | R$ 320.000 | R$ 2.286 |
| 11/2021 | Avenida Napoleao, 173 | 72 m² | R$ 220.000 | R$ 3.056 |
| 10/2021 | Avenida Napoleao, 195 | 148 m² | R$ 350.000 | R$ 2.365 |
| 10/2021 | Avenida Napoleao, 209 | 80 m² | R$ 350.000 | R$ 4.375 |
| 04/2021 | Avenida Napoleao, 173 | 72 m² | R$ 215.000 | R$ 2.986 |
| 03/2021 | Avenida Napoleao, 173 | 72 m² | R$ 210.000 | R$ 2.917 |
Histórico do m² na Avenida Napoleao
Desde 2006, foram 65 vendas residenciais na Avenida Napoleao. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 1.966 em 2006 para R$ 4.061 em 2026; o pico foi em 2023, com R$ 5.743.
| Ano | Vendas | m² mediano (valor da época) | m² corrigido (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 658 | R$ 1.966 |
| 2007 | 6 | R$ 691 | R$ 1.982 |
| 2008 | 10 | R$ 833 | R$ 2.268 |
| 2009 | 1 | R$ 1.053 | R$ 2.740 |
| 2010 | 2 | R$ 1.066 | R$ 2.636 |
| 2011 | 3 | R$ 1.228 | R$ 2.843 |
| 2012 | 3 | R$ 2.193 | R$ 4.750 |
| 2013 | 3 | R$ 2.193 | R$ 4.423 |
| 2015 | 3 | R$ 2.237 | R$ 4.138 |
| 2016 | 3 | R$ 2.114 | R$ 3.417 |
| 2017 | 2 | R$ 3.212 | R$ 5.109 |
| 2020 | 5 | R$ 2.778 | R$ 3.906 |
| 2021 | 8 | R$ 2.917 | R$ 3.955 |
| 2022 | 5 | R$ 2.316 | R$ 2.790 |
| 2023 | 3 | R$ 5.000 | R$ 5.743 |
| 2024 | 3 | R$ 2.368 | R$ 2.580 |
| 2025 | 2 | R$ 2.825 | R$ 2.950 |
| 2026* | 1 | R$ 4.028 | R$ 4.061 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado, apartamentos e casas.
Todos os prédios da Avenida Napoleao com vendas registradas
Idade dos prédios: dos 8 prédios com vendas na Avenida Napoleao, o mais antigo é o nº 184, de 1967, e o mais novo é o nº 173, de 2018. 1 foi construído a partir de 2016. Ano de construção: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura.
Zoneamento da rua: os 7 prédios com vendas na Avenida Napoleao ficam em ZM (zona mista). Zona de cada prédio: Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa.
Quanto vale o m² em outras ruas de Vila Matilde
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Perguntas frequentes
Quanto vale o m² na Avenida Napoleao com base em vendas reais?
Com base em vendas reais, o m² na Avenida Napoleao (Vila Matilde, São Paulo) vale R$ 2.456 por m² de área construída: é a mediana das 6 vendas residenciais registradas no ITBI de janeiro de 2024 a 30/09/2026. Desde 2020 são 27 vendas registradas. São os preços declarados na compra, não preços de anúncio. A área é a construída do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns; por isso o número fica abaixo do m² sobre área privativa usado em anúncios. O valor mediano de um imóvel vendido foi R$ 275.000. Isso é −47,3% em relação à mediana do distrito Vila Matilde (R$ 4.663/m² nos últimos 12 meses).
Quanto custa um imóvel na Avenida Napoleao?
O valor mediano declarado foi de R$ 275.000, para uma área construída mediana de 114 m².
De onde vêm esses números?
Do ITBI, o imposto pago na compra de um imóvel em São Paulo. Usamos só vendas de mercado, excluímos valores fora do padrão e calculamos a mediana sobre as vendas individuais.
Qual o zoneamento da Avenida Napoleao?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), os 7 prédios com vendas na Avenida Napoleao ficam em ZM (zona mista).