Preço do m² na Rua Nhengaibas
Com base em vendas reais, o m² na Rua Nhengaibas (Água Rasa, São Paulo) vale R$ 4.464 por m² de área construída: é a mediana das 6 vendas residenciais registradas no ITBI de janeiro de 2024 a 30/09/2026. Desde 2020 são 16 vendas registradas. São os preços declarados na compra, não preços de anúncio. Isso é −8,7% em relação à mediana do distrito Água Rasa (R$ 4.890/m² nos últimos 12 meses).
Por que este m² é menor que o dos anúncios? Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Ver os prédios da rua no mapa →Um avaliador estima o valor de mercado com as vendas registradas no ITBI e envia por e-mail em até 3 dias úteis.
Últimas vendas na Rua Nhengaibas
| Mês | Endereço | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|---|
| 08/2026 | Rua Nhengaibas, 313 | 143 m² | R$ 785.000 | R$ 5.490 |
| 08/2026 | Rua Nhengaibas, 409 | 105 m² | R$ 400.000 | R$ 3.810 |
| 04/2026 | Rua Nhengaibas, 51 | 80 m² | R$ 516.000 | R$ 6.450 |
| 12/2025 | Rua Nhengaibas, 337 | 159 m² | R$ 700.000 | R$ 4.403 |
| 08/2025 | Rua Nhengaibas, 253 | 137 m² | R$ 620.000 | R$ 4.526 |
| 02/2024 | Rua Nhengaibas, 655 | 113 m² | R$ 400.000 | R$ 3.540 |
| 11/2023 | Rua Nhengaibas, 385 | 141 m² | R$ 630.000 | R$ 4.468 |
| 08/2023 | Rua Nhengaibas, 103 | 93 m² | R$ 552.000 | R$ 5.935 |
| 07/2023 | Rua Nhengaibas, 136 | 90 m² | R$ 360.000 | R$ 4.000 |
| 02/2023 | Rua Nhengaibas, 584 | 107 m² | R$ 430.000 | R$ 4.019 |
| 10/2022 | Rua Nhengaibas, 513 | 119 m² | R$ 920.000 | R$ 7.731 |
| 04/2022 | Rua Nhengaibas, 586 | 107 m² | R$ 350.000 | R$ 3.271 |
| 12/2021 | Rua Nhengaibas, 645 | 148 m² | R$ 450.000 | R$ 3.041 |
| 12/2021 | Rua Nhengaibas, 643 | 110 m² | R$ 370.000 | R$ 3.364 |
| 11/2020 | Rua Nhengaibas, 646 | 239 m² | R$ 485.000 | R$ 2.029 |
| 10/2020 | Rua Nhengaibas, 103 | 93 m² | R$ 325.780 | R$ 3.503 |
Histórico do m² na Rua Nhengaibas
Desde 2006, foram 37 vendas residenciais na Rua Nhengaibas. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.643 em 2006 para R$ 5.535 em 2026; o pico foi em 2013, com R$ 8.142.
| Ano | Vendas | m² mediano (valor da época) | m² corrigido (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 5 | R$ 886 | R$ 2.643 |
| 2008 | 2 | R$ 883 | R$ 2.372 |
| 2009 | 3 | R$ 1.200 | R$ 3.100 |
| 2010 | 1 | R$ 3.218 | R$ 7.957 |
| 2011 | 4 | R$ 1.461 | R$ 3.405 |
| 2012 | 2 | R$ 3.004 | R$ 6.577 |
| 2013 | 1 | R$ 4.000 | R$ 8.142 |
| 2017 | 2 | R$ 2.037 | R$ 3.241 |
| 2018 | 1 | R$ 1.323 | R$ 2.064 |
| 2020 | 2 | R$ 2.766 | R$ 3.902 |
| 2021 | 2 | R$ 3.202 | R$ 4.027 |
| 2022 | 2 | R$ 5.501 | R$ 6.614 |
| 2023 | 4 | R$ 4.243 | R$ 4.909 |
| 2024 | 1 | R$ 3.540 | R$ 3.972 |
| 2025 | 2 | R$ 4.464 | R$ 4.666 |
| 2026* | 3 | R$ 5.490 | R$ 5.535 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado, apartamentos e casas.
Todos os prédios da Rua Nhengaibas com vendas registradas
Idade dos prédios: dos 15 prédios com vendas na Rua Nhengaibas, o mais antigo é o nº 51, de 1964, e o mais novo é o nº 513, de 2019. 1 foi construído a partir de 2016. Ano de construção: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura.
Estações perto da Rua Nhengaibas: Oratório (metrô), a 300 m do nº 646. Distância em linha reta até o prédio mais próximo de cada estação. Estações: GeoSampa.
Zoneamento da rua: dos 14 prédios com vendas na Rua Nhengaibas, 13 em ZEU (eixo de transporte), 1 em ZM (zona mista). No eixo de transporte, a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos; é onde mais se lança. Zona de cada prédio: Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa.
Quanto vale o m² em outras ruas de Água Rasa
Perguntas frequentes
Quanto vale o m² na Rua Nhengaibas com base em vendas reais?
Com base em vendas reais, o m² na Rua Nhengaibas (Água Rasa, São Paulo) vale R$ 4.464 por m² de área construída: é a mediana das 6 vendas residenciais registradas no ITBI de janeiro de 2024 a 30/09/2026. Desde 2020 são 16 vendas registradas. São os preços declarados na compra, não preços de anúncio. A área é a construída do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns; por isso o número fica abaixo do m² sobre área privativa usado em anúncios. O valor mediano de um imóvel vendido foi R$ 568.000. Isso é −8,7% em relação à mediana do distrito Água Rasa (R$ 4.890/m² nos últimos 12 meses).
Quanto custa um imóvel na Rua Nhengaibas?
O valor mediano declarado foi de R$ 568.000, para uma área construída mediana de 125 m².
De onde vêm esses números?
Do ITBI, o imposto pago na compra de um imóvel em São Paulo. Usamos só vendas de mercado, excluímos valores fora do padrão e calculamos a mediana sobre as vendas individuais.
Qual o zoneamento da Rua Nhengaibas?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), dos 14 prédios com vendas na Rua Nhengaibas, 13 em ZEU (eixo de transporte), 1 em ZM (zona mista). No eixo de transporte, a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos; é onde mais se lança.