Preço do m² na Rua Luis Pacheco
Com base em vendas reais, o m² na Rua Luis Pacheco (Bom Retiro, São Paulo) vale R$ 4.160 por m² de área construída: é a mediana das 6 vendas residenciais registradas no ITBI de janeiro de 2024 a 30/09/2026. Desde 2022 são 8 vendas registradas. São os preços declarados na compra, não preços de anúncio. Isso é −0,8% em relação à mediana do distrito Bom Retiro (R$ 4.196/m² nos últimos 12 meses).
Por que este m² é menor que o dos anúncios? Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
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Prédios com mais vendas
| Endereço | Vendas desde 2019 | m² mediano | Última venda |
|---|---|---|---|
| Rua Luis Pacheco, 97 | 3 | R$ 3.457 | 04/2026 |
Últimas vendas na Rua Luis Pacheco
| Mês | Endereço | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|---|
| 06/2026 | Rua Luis Pacheco, 255 | 85 m² | R$ 400.000 | R$ 4.706 |
| 04/2026 | Rua Luis Pacheco, 97 | 81 m² | R$ 350.000 | R$ 4.321 |
| 09/2025 | Rua Luis Pacheco, 201 | 47 m² | R$ 160.000 | R$ 3.404 |
| 06/2025 | Rua Luis Pacheco, 123 | 155 m² | R$ 550.000 | R$ 3.548 |
| 04/2024 | Rua Luis Pacheco, 143 | 75 m² | R$ 300.000 | R$ 4.000 |
| 03/2024 | Rua Luis Pacheco, 115 | 60 m² | R$ 350.000 | R$ 5.833 |
| 04/2023 | Rua Luis Pacheco, 97 | 81 m² | R$ 280.000 | R$ 3.457 |
| 05/2022 | Rua Luis Pacheco, 97 | 81 m² | R$ 150.000 | R$ 1.852 |
Histórico do m² na Rua Luis Pacheco
Desde 2007, foram 21 vendas residenciais na Rua Luis Pacheco. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 1.538 em 2007 para R$ 4.555 em 2026; o pico foi em 2015, com R$ 6.846.
| Ano | Vendas | m² mediano (valor da época) | m² corrigido (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1 | R$ 533 | R$ 1.538 |
| 2008 | 3 | R$ 592 | R$ 1.610 |
| 2009 | 1 | R$ 1.067 | R$ 2.756 |
| 2010 | 2 | R$ 1.554 | R$ 3.858 |
| 2012 | 2 | R$ 833 | R$ 1.780 |
| 2014 | 2 | R$ 2.340 | R$ 4.511 |
| 2015 | 1 | R$ 3.750 | R$ 6.846 |
| 2016 | 1 | R$ 1.700 | R$ 2.774 |
| 2022 | 1 | R$ 1.852 | R$ 2.222 |
| 2023 | 1 | R$ 3.457 | R$ 4.000 |
| 2024 | 2 | R$ 4.917 | R$ 5.500 |
| 2025 | 2 | R$ 3.476 | R$ 3.647 |
| 2026* | 2 | R$ 4.513 | R$ 4.555 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado, apartamentos e casas.
Todos os prédios da Rua Luis Pacheco com vendas registradas
Idade dos prédios: dos 6 prédios com vendas na Rua Luis Pacheco, o mais antigo é o nº 115, de 1954, e o mais novo é o nº 97, de 1964. Ano de construção: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura.
Estações perto da Rua Luis Pacheco: Armênia (metrô), a 150 m do nº 97. Distância em linha reta até o prédio mais próximo de cada estação. Estações: GeoSampa.
Zoneamento da rua: os 5 prédios com vendas na Rua Luis Pacheco ficam em ZEM (eixo metropolitano). No eixo de transporte, a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos; é onde mais se lança. Zona de cada prédio: Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa.
Quanto vale o m² em outras ruas de Bom Retiro
Perguntas frequentes
Quanto vale o m² na Rua Luis Pacheco com base em vendas reais?
Com base em vendas reais, o m² na Rua Luis Pacheco (Bom Retiro, São Paulo) vale R$ 4.160 por m² de área construída: é a mediana das 6 vendas residenciais registradas no ITBI de janeiro de 2024 a 30/09/2026. Desde 2022 são 8 vendas registradas. São os preços declarados na compra, não preços de anúncio. A área é a construída do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns; por isso o número fica abaixo do m² sobre área privativa usado em anúncios. O valor mediano de um imóvel vendido foi R$ 350.000. Isso é −0,8% em relação à mediana do distrito Bom Retiro (R$ 4.196/m² nos últimos 12 meses).
Quanto custa um imóvel na Rua Luis Pacheco?
O valor mediano declarado foi de R$ 350.000, para uma área construída mediana de 78 m².
De onde vêm esses números?
Do ITBI, o imposto pago na compra de um imóvel em São Paulo. Usamos só vendas de mercado, excluímos valores fora do padrão e calculamos a mediana sobre as vendas individuais.
Qual o zoneamento da Rua Luis Pacheco?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), os 5 prédios com vendas na Rua Luis Pacheco ficam em ZEM (eixo metropolitano). No eixo de transporte, a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos; é onde mais se lança.