Onde o apartamento ganhou da inflação em São Paulo (2015–2026)
Em geral, não ganhou. Comparando o mesmo prédio, o m² do apartamento em São Paulo subiu 37% entre 2015–16 e 2024–26, contra 61% de IPCA: uma perda real de 15%.
Dos 820 recortes de cerca de 350 m com amostra suficiente, só 57 valorizaram acima da inflação. O que mais ganhou foi o entorno da R. Prof. Artur Ramos com a R. Hans Nobiling, em Pinheiros: +23% acima do IPCA.
Vermelho: o m² do mesmo prédio perdeu da inflação. Azul: ganhou. Sem cor: amostra insuficiente ou conjunto habitacional.
Por distrito, nenhum ganhou da inflação
Variação real do m² no mesmo prédio, de 2015–16 a 2024–26, mediana dos prédios de cada distrito (73 distritos com 15 prédios ou mais)
Os 5 recortes que mais valorizaram
| Recorte e bairro | Variação real IC 90% | m² hoje R$ | 90 m² hoje R$ |
|---|---|---|---|
| 1. Artur Ramos × Hans Nobiling Pinheiros · 34 prédios · +96% nominal | +23% 15 a 30 | 17,1 mil | 1,54 mi |
| 2. Afonso Braz × Diogo Jácome Vila Nova Conceição · 59 prédios · +80% nominal | +16% 7 a 22 | 12,8 mil | 1,15 mi |
| 3. Maria Curupaiti × Benta Pereira Santana · 25 prédios · +81% nominal | +11%* −3 a 20 | 5,6 mil | 508 mil |
| 4. Antônio de Lucena Tatuapé · 21 prédios · +77% nominal | +10%* −2 a 24 | 5,9 mil | 531 mil |
| 5. Bela Cintra × Pe. João Manuel Jardins · 77 prédios · +72% nominal | +9% 4 a 14 | 11,7 mil | 1,05 mi |
Variação real: m² do mesmo prédio de 2015–16 a 2024–26, descontado o IPCA; embaixo, o intervalo de confiança de 90%, em %. * O intervalo inclui o zero: trate como "acompanhou a inflação". m² hoje: mediana das vendas de 2024–26 no recorte. 90 m² hoje: esse m² vezes 90, em área construída do IPTU.
Os dois primeiros têm margem folgada. No entorno da Afonso Braz com a Diogo Jácome, o miolo da Vila Nova Conceição descolou do resto de Moema (+16% acima do IPCA, +80% nominal), com muitos prédios novos entrando no mercado (34% das vendas recentes). Na Bela Cintra com a Pe. João Manuel, perto da Oscar Freire, a alta é menor (+9%), mas a amostra é a mais robusta do top 5: 77 prédios, quase sem lançamento (5% das vendas). Em Santana, 32% das vendas recentes são em prédio novo, e o intervalo cruza o zero.
Prédio a prédio: Artur Ramos, em Pinheiros
O recorte que mais valorizou fica entre a R. Prof. Artur Ramos e a R. Hans Nobiling, a 500 m da estação Cidade Jardim: +23% acima da inflação (intervalo de 15% a 30%) e +96% nominal, em 34 prédios com venda nos dois períodos. A alta não veio de lançamento: só 5% das vendas recentes foram em prédio novo. Quem valorizou foi o prédio usado. Hoje o m² mediano está em 17,1 mil, e um apartamento de 90 m² (área do IPTU) sai por cerca de 1,54 mi. É também o primeiro lugar quando a comparação começa em 2019–20 (+15%).
Lote cheio: prédio com pelo menos 2 vendas de apartamento em 2024–26, pela mediana do R$/m². Hachurado: estimativa do modelo do quanto vale meu imóvel para um apartamento de 90 m². Cinza: sem dado ou não residencial.
Onde mais perdeu
As maiores perdas reais, fora os conjuntos habitacionais:
| Recorte | Bairro | Variação real |
|---|---|---|
| R. Tabatinguera / Glicério | Sé | −42% |
| Av. São João / Ipiranga | República | −33% |
| R. das Grumixamas | Jabaquara | −32% |
| Av. dos Ourives | Sacomã | −31% |
No entorno da Tabatinguera e do Glicério, 37% das vendas recentes foram em prédio novo. Os 26 recortes de conjuntos habitacionais, em Artur Alvim e José Bonifácio, ficaram fora do ranking e do mapa. A mediana deles é de −36%, mas os valores declarados são muito redondos e podem ser de quitação de financiamento habitacional, e não de mercado.
Como medimos
Usamos as guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo: o valor declarado em cada compra, que não é laudo nem preço pedido. Entram só vendas de apartamento de mercado com preço limpo: 56 mil vendas em 2015–16 e 153 mil de 2024 a setembro de 2026.
Comparamos o mesmo prédio nos dois períodos, para que a mudança no tipo de imóvel vendido não pese. O m² é ajustado pela área e pelo padrão do IPTU e corrigido pelo IPCA, em reais de 2026. Cada recorte cobre cerca de 350 m de raio, com pelo menos 100 vendas em cada período, 20 prédios vendidos nos dois e nenhum prédio pesando mais de 10%. Conjuntos habitacionais ficam de fora. A área é a construída do IPTU, que inclui parte das áreas comuns.
O resultado se mantém com outros métodos: seguindo a mesma unidade (5.668 revendas), a cidade dá −14%; com um modelo por área, padrão e idade, −10%.
Limites: só entram prédios vendidos nos dois períodos, então o número mede o usado e deixa lançamentos de fora. 2026 vai até setembro, e os últimos meses ainda estão incompletos. Valores declarados muito abaixo do valor de referência da Prefeitura ou do resto do prédio saem pela limpeza de preço.
Quanto vale um apartamento no seu prédio →Perguntas frequentes
Imóvel em São Paulo protege da inflação?
Em geral, não ganhou. Comparando o mesmo prédio, o m² do apartamento em São Paulo subiu 37% entre 2015–16 e 2024–26, contra 61% de IPCA: uma perda real de 15%. Dos 820 recortes de cerca de 350 m com amostra suficiente, só 57 valorizaram acima da inflação. O que mais ganhou foi o entorno da R. Prof. Artur Ramos com a R. Hans Nobiling, em Pinheiros: +23% acima do IPCA.
Onde o apartamento mais valorizou em São Paulo nos últimos 10 anos?
Acima do IPCA, de 2015–16 a 2024–26, no mesmo prédio: 1. Artur Ramos × Hans Nobiling (Pinheiros), +23%; 2. Afonso Braz × Diogo Jácome (Vila Nova Conceição), +16%; 3. Maria Curupaiti × Benta Pereira (Santana), +11%; 4. Antônio de Lucena (Tatuapé), +10%; 5. Bela Cintra × Pe. João Manuel (Jardins), +9%. Em Santana e no Tatuapé a margem de erro inclui o zero, então o mais seguro é dizer que acompanharam a inflação.
E nos últimos 7 anos?
De 2019–20 a 2024–26, a perda real da cidade é menor: −6% (+29% nominal, contra IPCA de 36%). O primeiro lugar continua o mesmo, o entorno da Artur Ramos, com +15% acima da inflação.
Por que o m² deste estudo é menor que o dos anúncios?
Por dois motivos. O ITBI registra o valor declarado na compra, depois da negociação, e não o preço pedido. E a área é a construída do IPTU, que inclui parte das áreas comuns: um apartamento de 90 m² de IPTU tem menos de 90 m² privativos, então o m² fica abaixo do m² de anúncio.
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