Condomínio Edifício Passo da Patria (Rua Passo da Patria, 1240)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Leopoldina, CEP 05085-904, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.560) fica −31,9% em relação à mediana de Vila Leopoldina nos últimos 12 meses (R$ 6.700/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 06/2026 | 247 m² | R$ 1.120.000 | 4.534 |
| 06/2025 | 243 m² | R$ 1.000.000 | 4.115 |
| 05/2024 | 243 m² | R$ 1.200.000 | 4.938 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.506 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 64 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 20 particulares
- Posto de saúdeUBS Parque da Lapa a 1,1 km
- HospitalHospital Municipal Sorocabana a 2,9 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?243 m²: perto de R$ 1,13 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 3º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 37 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Leopoldina hojeR$ 7.038
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)−28%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Vendas na mesma rua−3%
- Idade do prédio (37 anos)−2%
- Localização dentro de Vila Leopoldina+2%
- Tamanho (243 m²)−1%
- m² estimado × 243 m²R$ 4.656
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Leopoldina, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 1,2 mi a R$ 3,49 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 11.667/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 7.685/m² de área privativa (+52% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (59%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 119 m² | 3 | R$ 1.199.000 | lopes ↗ |
| 120 m² | 3 | R$ 1.400.000 | lopes ↗ |
| 240 m² | 3 | R$ 2.390.000 | leopoldinahouse ↗ |
| 240 m² | 3 | R$ 3.490.000 | leopoldinahouse ↗ |
| 241 m² | 3 | R$ 3.490.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Passo da Patria, 1240, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano6 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 741 | R$ 2.197 |
| 2009 | 1 | R$ 1.364 | R$ 3.478 |
| 2013 | 1 | R$ 2.922 | R$ 5.948 |
| 2024 | 1 | R$ 4.938 | R$ 5.486 |
| 2025 | 1 | R$ 4.115 | R$ 4.331 |
| 2026* | 1 | R$ 4.534 | R$ 4.560 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Passo da Patria. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 62.029.533/0001-53).
Construção: Construído em 1989; 11 pavimentos contando o térreo; 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 2.886 por mês na mediana de 5 anúncios, ou R$ 14,48 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 850 m em linha reta da estação Imperatriz Leopoldina da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 33.600 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.120.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 243 m², perto de R$ 1.131.000 (faixa de R$ 953.000 a R$ 1.365.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Leopoldina até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.560 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Leopoldina nos últimos 12 meses é R$ 6.700, então o prédio fica −31,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.534 por m² e R$ 1.120.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 243 m².
- Última venda: 06/2026 (há 3 meses): R$ 1.120.000, 247 m², R$ 4.534 por m².
- Quantas vendas: 6 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1989, 11 pavimentos, 24 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Passo da Patria.
- Metrô ou trem mais perto: estação Imperatriz Leopoldina da CPTM, a 850 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 33.600 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.120.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Passo da Patria: nº 1251: R$ 6.088/m² (2 vendas); nº 1294: R$ 3.985/m² (25 vendas); nº 1305: R$ 4.585/m² (4 vendas); nº 1308: R$ 6.951/m² (4 vendas); nº 1151: R$ 5.500/m² (12 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Passo da Patria (Rua Passo da Patria, 1240)", https://itbisp.com/predio/rua-passo-da-patria-1240 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Passo da Patria, 1240?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 243 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,13 mi, numa faixa provável de R$ 953 mil a R$ 1,37 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.120.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Passo da Patria, 1240?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1989, tem 11 pavimentos contando o térreo e tem 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Passo da Patria, 1240?
A mais próxima é a estação Imperatriz Leopoldina da CPTM, a cerca de 850 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Passo da Patria, 1240?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Passo da Patria, 1240?
Nos 5 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.886 por mês, cerca de R$ 14,48 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Passo da Patria, 1240 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.534 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.120.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.560 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.560) fica −31,9% em relação à mediana de Vila Leopoldina nos últimos 12 meses (R$ 6.700/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Passo da Patria, 1240?
A venda mais recente na base é de 06/2026. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Passo da Patria, 1240?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.120.000), o ITBI fica perto de R$ 33.600: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1989, 11 pavimentos, 24 unidades, a 850 m da estação Imperatriz Leopoldina. Compare com o preço do m² na Rua Passo da Patria e o preço do m² em Vila Leopoldina.