Condomínio Edifício Regina (Rua Fradique Coutinho, 532)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Pinheiros, CEP 05416-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.156) fica −28,1% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.559/m²).
Últimas vendas
Teve 8 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 16% abaixo da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em queda nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 05/2026 | 157 m² | R$ 800.000 | 5.096 |
| 04/2026 | 157 m² | R$ 945.000 | 6.019 |
| 08/2025 | 157 m² | R$ 905.000 | 5.764 |
| 03/2025 | 157 m² | R$ 815.000 | 5.191 |
| 12/2024 | 157 m² | R$ 950.000 | 6.051 |
| 09/2021 | 157 m² | R$ 850.000 | 5.414 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?157 m²: perto de R$ 880 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 48 anos, reformado sai de 19% a 53% acima dos outros, conforme o padrão.
Tire as suas próprias conclusões
- As 8 vendas deste prédio, uma a uma: data, apartamento, valor, m², financiamento
- As vendas dos prédios parecidos do entorno
- Os anúncios mais parecidos ao lado de quanto se pagou de verdade
Como calculamos
- m² típico em PinheirosR$ 8.665
- Vendas deste prédio−30%
- Idade (48 anos)−3%
- Anúncios do prédio−2%
- Tamanho−2%
- Vendas na rua−1%
- m² estimadoR$ 5.607
- × 157 m²R$ 880 mil
Estimativa automática, não é laudo. Em testes, metade das vendas fechou a até 12% dela.
Receba esta estimativa por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço
- O m² do prédio ao longo dos anos, corrigido pela inflação
- Quantas vendas houve e quando (os valores ficam no relatório completo)
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Pinheiros, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 1,52 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 9.682/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 157 m² | 4 | R$ 1.520.000 | imobz ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 10/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Fradique Coutinho, 532, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano16 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 1.067 | R$ 3.149 |
| 2008 | 2 | R$ 1.083 | R$ 2.942 |
| 2010 | 2 | R$ 2.914 | R$ 7.132 |
| 2014 | 1 | R$ 3.503 | R$ 6.810 |
| 2017 | 1 | R$ 9.427 | R$ 14.978 |
| 2019 | 1 | R$ 4.777 | R$ 6.990 |
| 2021 | 2 | R$ 5.080 | R$ 6.612 |
| 2024 | 1 | R$ 6.051 | R$ 6.558 |
| 2025 | 2 | R$ 5.478 | R$ 5.785 |
| 2026* | 2 | R$ 5.557 | R$ 5.615 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Bairro: Pinheiros, CEP 05416-000.
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Regina. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.931.340/0001-65).
Construção: Construído em 1978; 21 pavimentos contando o térreo; 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 43 unidades em 4 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 550 m em linha reta da estação Fradique Coutinho do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 24.975 (3% sobre o valor mediano de R$ 832.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 157 m², perto de R$ 880.000 (faixa de R$ 752.000 a R$ 1.048.000, 8 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Pinheiros até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 6.156 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses é R$ 8.559, então o prédio fica −28,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.303 por m² e R$ 832.500 por unidade, em valores da época, em 8 vendas registradas; área mediana 157 m².
- Última venda: 05/2026 (há 4 meses): R$ 800.000, 157 m², R$ 5.096 por m².
- Quantas vendas: 16 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1978, 21 pavimentos, 40 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Regina.
- Metrô ou trem mais perto: estação Fradique Coutinho do metrô, a 550 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 24.975 (3% sobre o valor mediano de R$ 832.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Fradique Coutinho: nº 531: R$ 7.025/m² (16 vendas); nº 546: R$ 6.729/m² (10 vendas); nº 554: R$ 4.767/m² (8 vendas); nº 484: R$ 5.828/m² (6 vendas); nº 587: R$ 7.770/m² (14 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Regina (Rua Fradique Coutinho, 532)", https://itbisp.com/predio/rua-fradique-coutinho-532 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Fradique Coutinho10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Fradique Coutinho, 532?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 157 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 880 mil, numa faixa provável de R$ 752 mil a R$ 1,05 mi (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 8 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 832.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Fradique Coutinho, 532?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1978, tem 21 pavimentos contando o térreo e tem 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 43 unidades em 4 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Fradique Coutinho, 532?
A mais próxima é a estação Fradique Coutinho do metrô, a cerca de 550 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Fradique Coutinho, 532?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Fradique Coutinho, 532 com base em vendas reais?
Nas 8 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.303 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 832.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.156 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.156) fica −28,1% em relação à mediana de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.559/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Fradique Coutinho, 532?
A venda mais recente na base é de 05/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Fradique Coutinho, 532?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 832.500), o ITBI fica perto de R$ 24.975: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1978, 21 pavimentos, 40 unidades, a 550 m da estação Fradique Coutinho. Compare com o preço do m² na Rua Fradique Coutinho e o preço do m² em Pinheiros.