Condomínio Edifício Thereza Franchini (Rua Guarara, 103)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 01425-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 11.695) fica +30,0% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 13% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 05/2026 | 256 m² | R$ 2.600.000 | 10.156 |
| 08/2023 | 256 m² | R$ 2.600.000 | 10.156 |
| 04/2023 | 256 m² | R$ 2.730.000 | 10.664 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
656 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Jardim Paulistaa 234 m
- Linha 16-Violeta, estação Nove de Julhoa 608 m
Aluguel
≈ R$ 97 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,4% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km0 públicas, 16 particulares
- Posto de saúdeUBS Nossa Senhora do Brasil - Armando Darienzo a 1,5 km
- HospitalHospital Estadual Euryclides de Jesus Zerbini a 749 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?256 m²: perto de R$ 2,55 mi · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)+12%
- Localização dentro de Jardim Paulista+5%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (56 anos)−3%
- Tamanho (256 m²)−1%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 256 m²R$ 9.963
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 2,8 mi a R$ 3,5 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 13.527/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 207 m² | 3 | R$ 2.800.000 | lopes ↗ |
| 207 m² | 3 | R$ 3.000.000 | lopes ↗ |
| 267 m² | 3 | R$ 3.500.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Guarara, 103, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano14 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 14 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.874 em 2007 para R$ 10.230 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 3 | R$ 1.690 | R$ 4.874 |
| 2008 | 1 | R$ 1.641 | R$ 4.377 |
| 2009 | 1 | R$ 2.774 | R$ 7.074 |
| 2013 | 4 | R$ 6.591 | R$ 13.568 |
| 2014 | 1 | R$ 4.252 | R$ 8.529 |
| 2018 | 1 | R$ 8.691 | R$ 13.510 |
| 2023 | 2 | R$ 10.410 | R$ 12.018 |
| 2026* | 1 | R$ 10.156 | R$ 10.230 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Thereza Franchini. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.073.267/0001-38).
Construção: Construído em 1970; 15 pavimentos contando o térreo; 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 4.640 por mês na mediana de 4 anúncios, ou R$ 22,41 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,2 km em linha reta da estação Brigadeiro do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 78.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 2.600.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 256 m², perto de R$ 2.551.000 (faixa de R$ 2.156.000 a R$ 3.097.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Jardim Paulista até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 11.695 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica +30,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 10.156 por m² e R$ 2.600.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 256 m².
- Última venda: 05/2026 (há 4 meses): R$ 2.600.000, 256 m², R$ 10.156 por m².
- Quantas vendas: 14 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.690 em 2007 para R$ 6.591 em 2013 em valores da época (+289,9%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 4.874 para R$ 13.568 (+178,4%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 15 pavimentos, 13 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Thereza Franchini.
- Metrô ou trem mais perto: estação Brigadeiro do metrô, a 1,2 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 78.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 2.600.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Guarara: nº 100: R$ 7.035/m² (4 vendas); nº 95: R$ 7.952/m² (4 vendas); nº 117: R$ 7.803/m² (5 vendas); nº 77: R$ 7.186/m² (24 vendas); nº 58: R$ 5.785/m² (25 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Thereza Franchini (Rua Guarara, 103)", https://itbisp.com/predio/rua-guarara-103 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Guarara, 103?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 256 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,55 mi, numa faixa provável de R$ 2,16 mi a R$ 3,10 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 2.600.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Guarara, 103?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 15 pavimentos contando o térreo e tem 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Guarara, 103?
A mais próxima é a estação Brigadeiro do metrô, a cerca de 1,2 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Guarara, 103?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Guarara, 103?
Nos 4 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 4.640 por mês, cerca de R$ 22,41 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Guarara, 103 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 10.156 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 2.600.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 11.695 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 11.695) fica +30,0% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Guarara, 103?
A venda mais recente na base é de 05/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Guarara, 103?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 2.600.000), o ITBI fica perto de R$ 78.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Guarara, 103 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.690 em 2007 para R$ 10.156 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.874 para R$ 10.230. São 14 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 1970, 15 pavimentos, 13 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Guarara e o preço do m² em Jardim Paulista.