Avenida Washington Luis, 4417
Quanto vale um imóvel neste endereço de Campo Belo, CEP 04627-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.189) fica −51,7% em relação à mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses (R$ 6.602/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 6% abaixo da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em alta nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2024 | 104 m² | R$ 286.000 | 2.750 |
| 10/2024 | 104 m² | R$ 335.000 | 3.221 |
| 09/2022 | 96 m² | R$ 270.000 | 2.812 |
| 08/2022 | 104 m² | R$ 240.000 | 2.308 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
829 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Washington Luisa 840 m
- Linha 17-Ouro, estação Brooklin Paulistaa 1,2 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 16 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim Aeroporto - Dr. Massaki Udihara a 1,0 km
- HospitalUnidade Ae Santo Amaro Cies a 2,4 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?104 m²: perto de R$ 337 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 5º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 45 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Campo Belo hojeR$ 6.876
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2024)−39%
- Vendas na mesma rua−7%
- Localização dentro de Campo Belo−6%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−3%
- Idade do prédio (45 anos)−3%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 104 m²R$ 3.237
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Campo Belo, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 259 mil a R$ 373 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 7.542/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 39 m² | 1 | R$ 259.000 | lopes ↗ |
| 48 m² | 1 | R$ 350.000 | remax ↗ |
| 38 m² | 1 | R$ 360.000 | lopes ↗ |
| 48 m² | 1 | R$ 362.000 | lopes ↗ |
| 48 m² | 1 | R$ 373.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Washington Luis, 4417, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano12 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 573 | R$ 1.694 |
| 2007 | 1 | R$ 587 | R$ 1.719 |
| 2008 | 1 | R$ 817 | R$ 2.188 |
| 2010 | 1 | R$ 1.667 | R$ 4.141 |
| 2011 | 1 | R$ 2.019 | R$ 4.674 |
| 2012 | 1 | R$ 1.298 | R$ 2.871 |
| 2014 | 2 | R$ 2.476 | R$ 4.847 |
| 2022 | 2 | R$ 2.560 | R$ 3.089 |
| 2024 | 2 | R$ 2.986 | R$ 3.252 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1981; 8 pavimentos contando o térreo; 28 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 1.121 por mês na mediana de 5 anúncios, ou R$ 24,08 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Corredor 2 (ZCOR-2). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 200 m em linha reta do corredor metropolitano ABD (EMTU). Corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 8.340 (3% sobre o valor mediano de R$ 278.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 96 m², perto de R$ 315.000 (faixa de R$ 268.000 a R$ 373.000, 1 venda desse tamanho); 104 m², perto de R$ 337.000 (faixa de R$ 286.000 a R$ 398.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Campo Belo até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.189 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses é R$ 6.602, então o prédio fica −51,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.781 por m² e R$ 278.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 104 m².
- Última venda: 12/2024 (há 21 meses): R$ 286.000, 104 m², R$ 2.750 por m².
- Quantas vendas: 12 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1981, 8 pavimentos, 28 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 8.340 (3% sobre o valor mediano de R$ 278.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Washington Luis: nº 4495: R$ 2.560/m² (1 venda); nº 4659: R$ 3.676/m² (3 vendas); nº 3545: R$ 3.162/m² (6 vendas); nº 3509: R$ 3.377/m² (9 vendas); nº 5744: R$ 4.213/m² (6 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Washington Luis, 4417", https://itbisp.com/predio/avenida-washington-luis-4417 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Washington Luis10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Washington Luis, 4417?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 104 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 337 mil, numa faixa provável de R$ 286 mil a R$ 398 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 278.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Washington Luis, 4417?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1981, tem 8 pavimentos contando o térreo e tem 28 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Tem corredor de ônibus perto da Avenida Washington Luis, 4417?
Sim: o corredor metropolitano ABD (EMTU) passa a cerca de 200 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Avenida Washington Luis, 4417?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Corredor 2 (ZCOR-2).
Quanto é o condomínio do prédio da Avenida Washington Luis, 4417?
Nos 5 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 1.121 por mês, cerca de R$ 24,08 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Avenida Washington Luis, 4417 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.781 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 278.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.189 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.189) fica −51,7% em relação à mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses (R$ 6.602/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Washington Luis, 4417?
A venda mais recente na base é de 12/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Washington Luis, 4417?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 278.000), o ITBI fica perto de R$ 8.340: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1981, 8 pavimentos, 28 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Washington Luis e o preço do m² em Campo Belo.