Alameda Santos, 1991
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 01419-100, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.207) fica −31,0% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2026 | 285 m² | R$ 1.700.000 | 5.965 |
| 04/2026 | 277 m² | R$ 1.750.000 | 6.318 |
| 01/2026 | 285 m² | R$ 2.900.000 | 10.175 |
| 12/2025 | 277 m² | R$ 1.600.000 | 5.776 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
449 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Nove de Julhoa 998 m
- Linha 16-Violeta, estação Oscar Freirea 1,0 km
Aluguel
≈ R$ 100 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,5% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km0 públicas, 7 particulares
- Posto de saúdeUBS Nossa Senhora do Brasil - Armando Darienzo a 1,1 km
- HospitalInstituto de Psiquiatria - Hc/Fmusp a 757 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?285 m²: perto de R$ 2,05 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 6º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 65 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2026)−15%
- Localização dentro de Jardim Paulista+5%
- Vendas na mesma rua−4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Tamanho (285 m²)−3%
- Idade do prédio (65 anos)−3%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- Terreno do lote−1%
- m² estimado × 285 m²R$ 7.196
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 2 mi a R$ 2,39 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 11.086/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 7.800/m² de área privativa (+42% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (81%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 198 m² | 3 | R$ 2.000.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 198 m² | 2 | R$ 2.390.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Alameda Santos, 1991, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano15 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 15 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.322 em 2008 para R$ 6.401 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2 | R$ 1.140 | R$ 3.296 |
| 2008 | 3 | R$ 1.191 | R$ 3.322 |
| 2009 | 2 | R$ 1.924 | R$ 4.999 |
| 2011 | 2 | R$ 4.188 | R$ 9.632 |
| 2014 | 1 | R$ 4.993 | R$ 9.856 |
| 2016 | 1 | R$ 2.880 | R$ 4.871 |
| 2025 | 1 | R$ 5.776 | R$ 6.004 |
| 2026* | 3 | R$ 6.318 | R$ 6.401 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Esperanca. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 56.767.122/0001-62).
Construção: Construído em 1961; 12 pavimentos contando o térreo; 11 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 350 m em linha reta da estação Consolação do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 51.750 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.725.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 285 m², perto de R$ 2.051.000 (faixa de R$ 1.722.000 a R$ 2.448.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Jardim Paulista até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 6.207 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica −31,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.141 por m² e R$ 1.725.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 281 m².
- Última venda: 08/2026 (há 1 mês): R$ 1.700.000, 285 m², R$ 5.965 por m².
- Quantas vendas: 15 vendas registradas desde 2007.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.191 em 2008 para R$ 6.318 em 2026 em valores da época (+430,3%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 3.322 para R$ 6.401 (+92,7%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1961, 12 pavimentos, 11 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Esperanca.
- Metrô ou trem mais perto: estação Consolação do metrô, a 350 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 51.750 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.725.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Alameda Santos: nº 2015: R$ 5.344/m² (4 vendas); nº 2055: R$ 5.518/m² (2 vendas); nº 2081: R$ 5.848/m² (10 vendas); nº 2359: R$ 7.346/m² (8 vendas); nº 2384: R$ 6.991/m² (6 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Alameda Santos, 1991", https://itbisp.com/predio/alameda-santos-1991 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Alameda Santos10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Alameda Santos, 1991?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 285 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,05 mi, numa faixa provável de R$ 1,72 mi a R$ 2,45 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.725.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Alameda Santos, 1991?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1961, tem 12 pavimentos contando o térreo e tem 11 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Alameda Santos, 1991?
A mais próxima é a estação Consolação do metrô, a cerca de 350 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Alameda Santos, 1991?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Alameda Santos, 1991 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.141 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.725.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.207 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.207) fica −31,0% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Alameda Santos, 1991?
A venda mais recente na base é de 08/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Alameda Santos, 1991?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.725.000), o ITBI fica perto de R$ 51.750: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Alameda Santos, 1991 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.191 em 2008 para R$ 6.318 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.322 para R$ 6.401. São 15 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1961, 12 pavimentos, 11 unidades, Condomínio Edifício Esperanca, a 350 m da estação Consolação. Compare com o preço do m² na Alameda Santos e o preço do m² em Jardim Paulista.