Alameda Santos, 2486
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 01418-200, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 10.426) fica +15,9% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 26% abaixo da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em queda nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2026 | 62 m² | R$ 470.000 | 7.581 |
| 01/2026 | 62 m² | R$ 635.000 | 10.242 |
| 01/2022 | 61 m² | R$ 520.000 | 8.525 |
| 03/2021 | 49 m² | R$ 370.000 | 7.551 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
354 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Oscar Freirea 781 m
- Linha 6-Laranja, estação Higienópolis-Mackenziea 1,1 km
Aluguel
≈ R$ 106 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km0 públicas, 8 particulares
- Posto de saúdeCs Escola Geraldo de Paula Souza a 1,1 km
- HospitalInstituto de Psiquiatria - Hc/Fmusp a 415 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?62 m²: perto de R$ 540 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 7º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 61 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−7%
- Localização dentro de Jardim Paulista+5%
- Vendas na mesma rua−4%
- Tamanho (62 m²)+3%
- Terreno do lote−2%
- Idade do prédio (61 anos)−2%
- m² estimado × 62 m²R$ 8.704
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 870 mil
Os anúncios pedem R$ 15.000/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 58 m² | 2 | R$ 870.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Alameda Santos, 2486, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano11 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.066 | R$ 3.151 |
| 2007 | 1 | R$ 1.057 | R$ 3.072 |
| 2008 | 1 | R$ 1.980 | R$ 5.381 |
| 2009 | 2 | R$ 1.813 | R$ 4.671 |
| 2014 | 1 | R$ 7.258 | R$ 14.110 |
| 2018 | 1 | R$ 4.898 | R$ 7.597 |
| 2021 | 1 | R$ 7.551 | R$ 10.240 |
| 2022 | 1 | R$ 8.525 | R$ 10.662 |
| 2026* | 2 | R$ 8.911 | R$ 9.115 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1965; 12 pavimentos contando o térreo; 42 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 44 unidades em 3 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Gerador, segundo anúncios de 3 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 2.755 por mês na mediana de 4 anúncios, ou R$ 31,89 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 200 m em linha reta da estação Consolação do metrô e a 100 m do corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 14.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 495.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 62 m², perto de R$ 540.000 (faixa de R$ 459.000 a R$ 638.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Jardim Paulista até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 10.426 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica +15,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 8.053 por m² e R$ 495.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 62 m².
- Última venda: 07/2026 (há 2 meses): R$ 470.000, 62 m², R$ 7.581 por m².
- Quantas vendas: 11 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1965, 12 pavimentos, 42 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Consolação do metrô, a 200 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 14.850 (3% sobre o valor mediano de R$ 495.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Alameda Santos: nº 2491: R$ 7.866/m² (2 vendas); nº 2450: R$ 8.506/m² (3 vendas); nº 2527: R$ 4.438/m² (21 vendas); nº 2415: R$ 6.688/m² (2 vendas); nº 2387: R$ 8.293/m² (23 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Alameda Santos, 2486", https://itbisp.com/predio/alameda-santos-2486 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Alameda Santos10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Alameda Santos, 2486?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 62 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 540 mil, numa faixa provável de R$ 459 mil a R$ 638 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 495.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Alameda Santos, 2486?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1965, tem 12 pavimentos contando o térreo e tem 42 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 44 unidades em 3 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Alameda Santos, 2486?
A mais próxima é a estação Consolação do metrô, a cerca de 200 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Alameda Santos, 2486?
Sim: o corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro passa a cerca de 100 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Alameda Santos, 2486?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Alameda Santos, 2486?
Nos 4 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.755 por mês, cerca de R$ 31,89 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Alameda Santos, 2486 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 8.053 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 495.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 10.426 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 10.426) fica +15,9% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Alameda Santos, 2486?
A venda mais recente na base é de 07/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Alameda Santos, 2486?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 495.000), o ITBI fica perto de R$ 14.850: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1965, 12 pavimentos, 42 unidades, a 200 m da estação Consolação. Compare com o preço do m² na Alameda Santos e o preço do m² em Jardim Paulista.