Rua Morais de Barros, 822
Quanto vale um imóvel neste endereço de Campo Belo, CEP 04614-905, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.779) fica +2,7% em relação à mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses (R$ 6.602/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 27% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2025 | 187 m² | R$ 870.000 | 4.652 |
| 10/2023 | 187 m² | R$ 1.035.000 | 5.535 |
| 09/2023 | 187 m² | R$ 1.175.000 | 6.283 |
| 08/2021 | 187 m² | R$ 1.290.000 | 6.898 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação José Diniza 956 m
- Linha 17-Ouro, estação Campo Beloa 1,1 km
Aluguel
≈ R$ 100 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,6% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 19 particulares
- Posto de saúdeUBS Indianópolis - Sigmund Freud a 737 m
- HospitalHospital do Servidor Público Estadual Francisco Morato de Oliveira a 2,7 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?187 m²: perto de R$ 1,28 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 7º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 51 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Campo Belo hojeR$ 6.876
- Idade do prédio (51 anos)−4%
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)+4%
- Vendas na mesma rua+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−2%
- Tamanho (187 m²)−2%
- Localização dentro de Campo Belo−1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 187 m²R$ 6.821
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Campo Belo, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 1,3 mi a R$ 1,5 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 10.000/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 145 m² | 4 | R$ 1.300.000 | lopes ↗ |
| 140 m² | 4 | R$ 1.475.000 | lopes ↗ |
| 150 m² | 4 | R$ 1.500.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Morais de Barros, 822, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano17 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2007, foram 17 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.922 em 2007 para R$ 4.969 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.604 | R$ 4.721 |
| 2007 | 3 | R$ 1.711 | R$ 4.922 |
| 2008 | 1 | R$ 2.246 | R$ 6.013 |
| 2009 | 1 | R$ 1.604 | R$ 4.107 |
| 2010 | 1 | R$ 1.604 | R$ 4.061 |
| 2013 | 3 | R$ 4.492 | R$ 9.246 |
| 2014 | 1 | R$ 5.160 | R$ 10.187 |
| 2017 | 2 | R$ 6.123 | R$ 9.702 |
| 2021 | 1 | R$ 6.898 | R$ 9.035 |
| 2023 | 2 | R$ 5.909 | R$ 6.779 |
| 2025 | 1 | R$ 4.652 | R$ 4.969 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1975; 20 pavimentos contando o térreo; 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 1.650 por mês na mediana de 3 anúncios, ou R$ 11,79 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 700 m em linha reta da estação Eucaliptos do metrô e a 100 m do corredor José Diniz / Ibirapuera / Santa Cruz. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 33.150 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.105.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 187 m², perto de R$ 1.275.000 (faixa de R$ 1.080.000 a R$ 1.521.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Campo Belo até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 6.779 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses é R$ 6.602, então o prédio fica +2,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.909 por m² e R$ 1.105.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 187 m².
- Última venda: 02/2025 (há 19 meses): R$ 870.000, 187 m², R$ 4.652 por m².
- Quantas vendas: 17 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.711 em 2007 para R$ 4.492 em 2013 em valores da época (+162,5%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 4.922 para R$ 9.246 (+87,9%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1975, 20 pavimentos, 40 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Eucaliptos do metrô, a 700 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 33.150 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.105.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Morais de Barros: nº 854: R$ 4.142/m² (2 vendas); nº 770: R$ 4.608/m² (3 vendas); nº 880: R$ 7.059/m² (3 vendas); nº 750: R$ 6.130/m² (48 vendas); nº 739: R$ 7.647/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Morais de Barros, 822", https://itbisp.com/predio/rua-morais-de-barros-822 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Morais de Barros10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Morais de Barros, 822?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 187 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,28 mi, numa faixa provável de R$ 1,08 mi a R$ 1,52 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.105.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Morais de Barros, 822?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1975, tem 20 pavimentos contando o térreo e tem 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Morais de Barros, 822?
A mais próxima é a estação Eucaliptos do metrô, a cerca de 700 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Morais de Barros, 822?
Sim: o corredor José Diniz / Ibirapuera / Santa Cruz passa a cerca de 100 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Morais de Barros, 822?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Morais de Barros, 822?
Nos 3 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 1.650 por mês, cerca de R$ 11,79 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Morais de Barros, 822 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.909 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.105.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.779 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.779) fica +2,7% em relação à mediana de Campo Belo nos últimos 12 meses (R$ 6.602/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Morais de Barros, 822?
A venda mais recente na base é de 02/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Morais de Barros, 822?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.105.000), o ITBI fica perto de R$ 33.150: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Morais de Barros, 822 desde 2007?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.711 em 2007 para R$ 4.652 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.922 para R$ 4.969. São 17 vendas registradas no ITBI desde 2007.
Prédio construído em 1975, 20 pavimentos, 40 unidades, a 700 m da estação Eucaliptos. Compare com o preço do m² na Rua Morais de Barros e o preço do m² em Campo Belo.