Rua Martim Francisco, 285
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santa Cecília, CEP 01226-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.246) fica −22,6% em relação à mediana de Santa Cecília nos últimos 12 meses (R$ 5.485/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em jul/2025.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2025 | 89 m² | R$ 360.000 | 4.045 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação Faap-Pacaembua 1,2 km
- Linha 6-Laranja, estação Higienópolis-Mackenziea 1,2 km
Aluguel
≈ R$ 70 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,0% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 14 particulares
- Posto de saúdeUBS Santa Cecília - Dr Humberto Pascale a 876 m
- HospitalInstituto do Cancer Arnaldo Vieira de Carvalho a 413 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?89 m²: perto de R$ 423 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santa Cecília hojeR$ 5.773
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2025)−18%
- Localização dentro de Santa Cecília+4%
- Vendas na mesma rua+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Terreno do lote−2%
- Idade do prédio (52 anos)−2%
- m² estimado × 89 m²R$ 4.749
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santa Cecília, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Martim Francisco, 285, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano9 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 921 | R$ 2.779 |
| 2009 | 1 | R$ 1.632 | R$ 4.222 |
| 2010 | 1 | R$ 1.316 | R$ 3.239 |
| 2012 | 1 | R$ 3.708 | R$ 8.193 |
| 2013 | 2 | R$ 3.750 | R$ 7.780 |
| 2015 | 1 | R$ 4.489 | R$ 7.905 |
| 2018 | 1 | R$ 2.247 | R$ 3.420 |
| 2025 | 1 | R$ 4.045 | R$ 4.246 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Francis. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 58.002.577/0001-12).
Construção: Construído em 1974; 10 pavimentos contando o térreo; 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 14 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 350 m em linha reta da estação Santa Cecília do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 10.800 (3% sobre o valor mediano de R$ 360.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 4.246 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santa Cecília nos últimos 12 meses é R$ 5.485, então o prédio fica −22,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.045 por m² e R$ 360.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 89 m².
- Última venda: 07/2025 (há 14 meses): R$ 360.000, 89 m², R$ 4.045 por m².
- Quantas vendas: 9 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1974, 10 pavimentos, 13 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Francis.
- Metrô ou trem mais perto: estação Santa Cecília do metrô, a 350 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 10.800 (3% sobre o valor mediano de R$ 360.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Martim Francisco: nº 276: R$ 6.790/m² (11 vendas); nº 315: R$ 5.263/m² (1 venda); nº 334: R$ 6.308/m² (28 vendas); nº 204: R$ 6.500/m² (16 vendas); nº 196: R$ 5.826/m² (8 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Martim Francisco, 285", https://itbisp.com/predio/rua-martim-francisco-285 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Martim Francisco, 285?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 89 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 423 mil, numa faixa provável de R$ 362 mil a R$ 486 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 360.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Martim Francisco, 285?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1974, tem 10 pavimentos contando o térreo e tem 13 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 14 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Martim Francisco, 285?
A mais próxima é a estação Santa Cecília do metrô, a cerca de 350 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Martim Francisco, 285?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Martim Francisco, 285 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.045 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 360.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.246 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.246) fica −22,6% em relação à mediana de Santa Cecília nos últimos 12 meses (R$ 5.485/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Martim Francisco, 285?
A venda mais recente na base é de 07/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Martim Francisco, 285?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 360.000), o ITBI fica perto de R$ 10.800: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1974, 10 pavimentos, 13 unidades, Condomínio Edifício Francis, a 350 m da estação Santa Cecília. Compare com o preço do m² na Rua Martim Francisco e o preço do m² em Santa Cecília.