Rua Joao Cachoeira, 1682
Quanto vale um imóvel neste endereço de Itaim Bibi, CEP 04535-008, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.092) fica −17,9% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.643/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 4% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2024 | 127 m² | R$ 850.000 | 6.693 |
| 10/2023 | 127 m² | R$ 785.000 | 6.181 |
| 10/2022 | 127 m² | R$ 750.000 | 5.906 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Hélio Pellegrinoa 299 m
- Linha 20-Rosa, estação Jesuíno Cardosoa 647 m
Aluguel
≈ R$ 133 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 21 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Olimpia - Max Perlman a 440 m
- HospitalHospital do Servidor Público Estadual Francisco Morato de Oliveira a 2,0 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?127 m²: perto de R$ 865 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 7º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 43 anos, apê reformado é vendido por cerca de 17% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Itaim Bibi hojeR$ 9.094
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2024)−20%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (43 anos)−3%
- Localização dentro de Itaim Bibi+1%
- m² estimado × 127 m²R$ 6.810
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Itaim Bibi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Joao Cachoeira, 1682, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano16 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2011, foram 16 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 5.419 em 2011 para R$ 7.394 em 2024.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 709 | R$ 2.114 |
| 2008 | 2 | R$ 1.327 | R$ 3.613 |
| 2009 | 2 | R$ 1.693 | R$ 4.348 |
| 2010 | 1 | R$ 2.953 | R$ 7.155 |
| 2011 | 3 | R$ 2.362 | R$ 5.419 |
| 2013 | 2 | R$ 3.622 | R$ 7.480 |
| 2016 | 1 | R$ 4.567 | R$ 7.414 |
| 2018 | 1 | R$ 5.748 | R$ 8.915 |
| 2022 | 1 | R$ 5.906 | R$ 7.092 |
| 2023 | 1 | R$ 6.181 | R$ 7.082 |
| 2024 | 1 | R$ 6.693 | R$ 7.394 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1983; 13 pavimentos contando o térreo; 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 150 m em linha reta do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 23.550 (3% sobre o valor mediano de R$ 785.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 127 m², perto de R$ 865.000 (faixa de R$ 734.000 a R$ 1.023.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Itaim Bibi até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.092 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses é R$ 8.643, então o prédio fica −17,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.181 por m² e R$ 785.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 127 m².
- Última venda: 08/2024 (há 25 meses): R$ 850.000, 127 m², R$ 6.693 por m².
- Quantas vendas: 16 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1983, 13 pavimentos, 24 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 23.550 (3% sobre o valor mediano de R$ 785.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Joao Cachoeira: nº 1712: R$ 8.485/m² (1 venda); nº 1714: R$ 13.889/m² (1 venda); nº 1722: R$ 16.667/m² (1 venda); nº 1751: R$ 9.000/m² (1 venda); nº 1765: R$ 9.028/m² (33 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Joao Cachoeira, 1682", https://itbisp.com/predio/rua-joao-cachoeira-1682 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Joao Cachoeira, 1682?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 127 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 865 mil, numa faixa provável de R$ 734 mil a R$ 1,02 mi (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 785.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Joao Cachoeira, 1682?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1983, tem 13 pavimentos contando o térreo e tem 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Joao Cachoeira, 1682?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Joao Cachoeira, 1682?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Joao Cachoeira, 1682 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.181 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 785.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.092 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.092) fica −17,9% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.643/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Joao Cachoeira, 1682?
A venda mais recente na base é de 08/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Joao Cachoeira, 1682?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 785.000), o ITBI fica perto de R$ 23.550: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Joao Cachoeira, 1682 desde 2011?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 2.362 em 2011 para R$ 6.693 em 2024 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 5.419 para R$ 7.394. São 16 vendas registradas no ITBI desde 2011.
Prédio construído em 1983, 13 pavimentos, 24 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Joao Cachoeira e o preço do m² em Itaim Bibi.