Condomínio Edifício Viancy (Rua Humberto I, 196)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Mariana, CEP 04018-030, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.791) fica +6,1% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 8% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2026 | 117 m² | R$ 830.000 | 7.094 |
| 09/2023 | 117 m² | R$ 905.000 | 7.735 |
| 11/2019 | 117 m² | R$ 455.000 | 3.889 |
| 05/2019 | 117 m² | R$ 670.000 | 5.726 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
420 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Ana Rosaa 403 m
- Linha 16-Violeta, estação Dante Pazzanesea 536 m
Aluguel
≈ R$ 103 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,4% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 24 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Mariana - Diogo Nomura a 1,5 km
- HospitalHospital Estadual Psiquiátrico de Vila Mariana a 845 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?117 m²: perto de R$ 809 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 5º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Mariana hojeR$ 7.629
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−6%
- Terreno do lote−2%
- Idade do prédio (56 anos)−2%
- Vendas na mesma rua+1%
- m² estimado × 117 m²R$ 6.912
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Mariana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Humberto I, 196, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano11 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 812 | R$ 2.425 |
| 2008 | 1 | R$ 1.581 | R$ 4.252 |
| 2009 | 1 | R$ 1.026 | R$ 2.660 |
| 2012 | 1 | R$ 3.419 | R$ 7.555 |
| 2014 | 1 | R$ 5.268 | R$ 10.241 |
| 2016 | 1 | R$ 5.983 | R$ 9.720 |
| 2017 | 1 | R$ 3.803 | R$ 5.980 |
| 2019 | 2 | R$ 4.808 | R$ 7.071 |
| 2023 | 1 | R$ 7.735 | R$ 8.884 |
| 2026* | 1 | R$ 7.094 | R$ 7.129 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Viancy. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 67.138.347/0001-76).
Construção: Construído em 1970; 6 pavimentos contando o térreo; 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 450 m em linha reta da estação Ana Rosa do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 22.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 750.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 117 m², perto de R$ 809.000 (faixa de R$ 682.000 a R$ 938.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Mariana até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.791 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses é R$ 7.346, então o prédio fica +6,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.410 por m² e R$ 750.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 117 m².
- Última venda: 07/2026 (há 2 meses): R$ 830.000, 117 m², R$ 7.094 por m².
- Quantas vendas: 11 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 6 pavimentos, 24 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Viancy.
- Metrô ou trem mais perto: estação Ana Rosa do metrô, a 450 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 22.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 750.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Humberto I: nº 193: R$ 9.045/m² (13 vendas); nº 173: R$ 3.845/m² (4 vendas); nº 254: R$ 6.667/m² (11 vendas); nº 115: R$ 9.615/m² (62 vendas); nº 50: R$ 9.697/m² (26 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Viancy (Rua Humberto I, 196)", https://itbisp.com/predio/rua-humberto-i-196 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Humberto I, 196?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 117 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 809 mil, numa faixa provável de R$ 682 mil a R$ 938 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 750.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Humberto I, 196?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 6 pavimentos contando o térreo e tem 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Humberto I, 196?
A mais próxima é a estação Ana Rosa do metrô, a cerca de 450 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Humberto I, 196?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Humberto I, 196 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.410 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 750.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.791 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.791) fica +6,1% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Humberto I, 196?
A venda mais recente na base é de 07/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Humberto I, 196?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 750.000), o ITBI fica perto de R$ 22.500: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 6 pavimentos, 24 unidades, a 450 m da estação Ana Rosa. Compare com o preço do m² na Rua Humberto I e o preço do m² em Vila Mariana.