Condomínio Edficio Panorama (Rua Heitor Penteado, 2164)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Perdizes, CEP 05438-300, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.287) fica −11,6% em relação à mediana de Perdizes nos últimos 12 meses (R$ 7.114/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu perto da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em queda nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 06/2025 | 134 m² | R$ 780.000 | 5.821 |
| 01/2024 | 134 m² | R$ 640.000 | 4.776 |
| 09/2023 | 134 m² | R$ 1.145.000 | 8.545 |
| 07/2020 | 134 m² | R$ 600.000 | 4.478 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
436 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Cerro Coráa 475 m
- Linha Verde, estação Cerro Coráa 486 m
Aluguel
≈ R$ 76 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,3% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 10 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim Vera Cruz - Perdizes a 837 m
- HospitalHospital Municipal Sorocabana a 2,0 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?134 m²: perto de R$ 852 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 12º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 50 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Perdizes hojeR$ 7.438
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−9%
- Idade do prédio (50 anos)−3%
- Localização dentro de Perdizes+3%
- Tamanho (134 m²)−2%
- Vendas na mesma rua−1%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−1%
- Terreno do lote−1%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- m² estimado × 134 m²R$ 6.361
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Perdizes, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 851 mil a R$ 990 mil
Os anúncios pedem R$ 8.042/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Heitor Penteado, 2164, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano14 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 14 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.188 em 2008 para R$ 6.126 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.194 | R$ 3.542 |
| 2008 | 4 | R$ 1.175 | R$ 3.188 |
| 2009 | 1 | R$ 1.119 | R$ 2.964 |
| 2012 | 1 | R$ 2.985 | R$ 6.712 |
| 2014 | 1 | R$ 3.134 | R$ 6.044 |
| 2016 | 2 | R$ 3.731 | R$ 6.206 |
| 2020 | 1 | R$ 4.478 | R$ 6.447 |
| 2023 | 1 | R$ 8.545 | R$ 9.814 |
| 2024 | 1 | R$ 4.776 | R$ 5.404 |
| 2025 | 1 | R$ 5.821 | R$ 6.126 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edficio Panorama. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 59.574.764/0001-33).
Construção: Construído em 1976; 20 pavimentos contando o térreo; 19 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 850 m em linha reta da estação Vila Madalena do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 21.300 (3% sobre o valor mediano de R$ 710.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 134 m², perto de R$ 852.000 (faixa de R$ 719.000 a R$ 989.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Perdizes até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 6.287 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Perdizes nos últimos 12 meses é R$ 7.114, então o prédio fica −11,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.299 por m² e R$ 710.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 134 m².
- Última venda: 06/2025 (há 15 meses): R$ 780.000, 134 m², R$ 5.821 por m².
- Quantas vendas: 14 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1976, 20 pavimentos, 19 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edficio Panorama.
- Metrô ou trem mais perto: estação Vila Madalena do metrô, a 850 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 21.300 (3% sobre o valor mediano de R$ 710.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Heitor Penteado: nº 2122: R$ 7.091/m² (8 vendas); nº 2111: R$ 6.486/m² (15 vendas); nº 2078: R$ 5.133/m² (5 vendas); nº 2070: R$ 3.793/m² (5 vendas); nº 2050: R$ 4.476/m² (7 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edficio Panorama (Rua Heitor Penteado, 2164)", https://itbisp.com/predio/rua-heitor-penteado-2164 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Heitor Penteado10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Heitor Penteado, 2164?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 134 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 852 mil, numa faixa provável de R$ 719 mil a R$ 989 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 710.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Heitor Penteado, 2164?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1976, tem 20 pavimentos contando o térreo e tem 19 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Heitor Penteado, 2164?
A mais próxima é a estação Vila Madalena do metrô, a cerca de 850 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Heitor Penteado, 2164?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Rua Heitor Penteado, 2164 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.299 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 710.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.287 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.287) fica −11,6% em relação à mediana de Perdizes nos últimos 12 meses (R$ 7.114/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Heitor Penteado, 2164?
A venda mais recente na base é de 06/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Heitor Penteado, 2164?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 710.000), o ITBI fica perto de R$ 21.300: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Heitor Penteado, 2164 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.175 em 2008 para R$ 5.821 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.188 para R$ 6.126. São 14 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1976, 20 pavimentos, 19 unidades, a 850 m da estação Vila Madalena. Compare com o preço do m² na Rua Heitor Penteado e o preço do m² em Perdizes.