Condomínio Edifício Johannes Brahms (Rua Alves Guimaraes, 380)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 05410-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.147) fica −9,5% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 15% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 05/2024 | 145 m² | R$ 900.000 | 6.207 |
| 07/2019 | 145 m² | R$ 925.000 | 6.379 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
820 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Oscar Freirea 624 m
- Linha 22-Marrom, estação Sumaréa 851 m
Aluguel
≈ R$ 121 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,4% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 9 particulares
- Posto de saúdeCs Escola Geraldo de Paula Souza a 640 m
- HospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 631 m
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?145 m²: perto de R$ 1,04 mi · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 8º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2024)−21%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Localização dentro de Jardim Paulista+3%
- Idade do prédio (13 anos)+3%
- Vendas na mesma rua−2%
- Terreno do lote−1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 145 m²R$ 7.177
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 1,49 mi
Os anúncios pedem R$ 23.281/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 64 m² | 2 | R$ 1.490.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Alves Guimaraes, 380, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2019, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 1 | R$ 6.379 | R$ 9.397 |
| 2024 | 1 | R$ 6.207 | R$ 6.896 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Johannes Brahms. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 20.891.333/0001-65).
Construção: Construído em 2013; 11 pavimentos contando o térreo; 32 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 400 m em linha reta da estação Oscar Freire do metrô e a 400 m do corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 27.375 (3% sobre o valor mediano de R$ 912.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 8.147 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica −9,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.293 por m² e R$ 912.500 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 145 m².
- Última venda: 05/2024 (há 28 meses): R$ 900.000, 145 m², R$ 6.207 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2019.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2013, 11 pavimentos, 32 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Johannes Brahms.
- Metrô ou trem mais perto: estação Oscar Freire do metrô, a 400 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 27.375 (3% sobre o valor mediano de R$ 912.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Alves Guimaraes: nº 385: R$ 5.358/m² (4 vendas); nº 367: R$ 8.156/m² (7 vendas); nº 352: R$ 13.889/m² (1 venda); nº 408: R$ 7.018/m² (11 vendas); nº 434: R$ 7.576/m² (23 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Johannes Brahms (Rua Alves Guimaraes, 380)", https://itbisp.com/predio/rua-alves-guimaraes-380 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Alves Guimaraes10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Alves Guimaraes, 380?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 145 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,04 mi, numa faixa provável de R$ 850 mil a R$ 1,22 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 912.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Alves Guimaraes, 380?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2013, tem 11 pavimentos contando o térreo e tem 32 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Alves Guimaraes, 380?
A mais próxima é a estação Oscar Freire do metrô, a cerca de 400 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Alves Guimaraes, 380?
Sim: o corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro passa a cerca de 400 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Alves Guimaraes, 380?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Alves Guimaraes, 380 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.293 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 912.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 8.147 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.147) fica −9,5% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Alves Guimaraes, 380?
A venda mais recente na base é de 05/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Alves Guimaraes, 380?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 912.500), o ITBI fica perto de R$ 27.375: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2013, 11 pavimentos, 32 unidades, a 400 m da estação Oscar Freire. Compare com o preço do m² na Rua Alves Guimaraes e o preço do m² em Jardim Paulista.