Avenida Joao Pessoa, 429
Quanto vale um imóvel neste endereço de Mandaqui, CEP 02440-050, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.860) fica −3,6% em relação à mediana de Mandaqui nos últimos 12 meses (R$ 4.006/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 28% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 01/2026 | 75 m² | R$ 200.000 | 2.667 |
| 08/2025 | 75 m² | R$ 285.000 | 3.800 |
| 05/2025 | 75 m² | R$ 265.000 | 3.533 |
| 04/2023 | 70 m² | R$ 270.000 | 3.857 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
504 m² de terreno
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km7 públicas, 7 particulares
- Posto de saúdeAma/UBS Lauzane Paulista a 727 m
- HospitalHospital Estadual do Mandaqui a 1,9 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?75 m²: perto de R$ 270 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 44 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Mandaqui hojeR$ 4.247
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2026)−7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (44 anos)−4%
- Vendas na mesma rua−3%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−2%
- Localização dentro de Mandaqui+2%
- Outros fatores+2%
- m² estimado × 75 m²R$ 3.596
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Mandaqui, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 320 mil a R$ 345 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 4.444/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 5.989/m² de área privativa (−26% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (59%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 72 m² | 2 | R$ 320.000 | lopes ↗ |
| 75 m² | 2 | R$ 320.000 | lopes ↗ |
| 64 m² | 2 | R$ 345.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Joao Pessoa, 429, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano20 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 20 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.110 em 2008 para R$ 2.763 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 933 | R$ 2.768 |
| 2007 | 2 | R$ 1.148 | R$ 3.246 |
| 2008 | 3 | R$ 1.127 | R$ 3.110 |
| 2009 | 2 | R$ 1.521 | R$ 3.948 |
| 2010 | 2 | R$ 1.696 | R$ 4.246 |
| 2011 | 2 | R$ 1.959 | R$ 4.663 |
| 2013 | 3 | R$ 3.200 | R$ 6.455 |
| 2018 | 1 | R$ 3.649 | R$ 5.659 |
| 2023 | 1 | R$ 3.857 | R$ 4.464 |
| 2025 | 2 | R$ 3.667 | R$ 3.860 |
| 2026* | 1 | R$ 2.667 | R$ 2.763 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Conjunto Residencial Tres Americas. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 57.285.330/0001-98).
Construção: Construído em 1982; 5 pavimentos contando o térreo; 37 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 113 unidades em 3 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 440 por mês na mediana de 3 anúncios, ou R$ 5,87 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 8.025 (3% sobre o valor mediano de R$ 267.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 70 m², perto de R$ 255.000 (faixa de R$ 210.000 a R$ 305.000, 1 venda desse tamanho); 75 m², perto de R$ 270.000 (faixa de R$ 222.000 a R$ 322.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Mandaqui até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.860 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Mandaqui nos últimos 12 meses é R$ 4.006, então o prédio fica −3,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.667 por m² e R$ 267.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 75 m².
- Última venda: 01/2026 (há 8 meses): R$ 200.000, 75 m², R$ 2.667 por m².
- Quantas vendas: 20 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.127 em 2008 para R$ 3.200 em 2013 em valores da época (+184,0%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 3.110 para R$ 6.455 (+107,6%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1982, 5 pavimentos, 37 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Conjunto Residencial Tres Americas.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 8.025 (3% sobre o valor mediano de R$ 267.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Joao Pessoa: nº 413: R$ 2.887/m² (6 vendas); nº 409: R$ 3.446/m² (8 vendas); nº 450: R$ 4.224/m² (1 venda); nº 461: R$ 3.380/m² (7 vendas); nº 364: R$ 4.867/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Avenida Joao Pessoa, 429", https://itbisp.com/predio/avenida-joao-pessoa-429 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Joao Pessoa10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Joao Pessoa, 429?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 75 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 270 mil, numa faixa provável de R$ 222 mil a R$ 322 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 267.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Joao Pessoa, 429?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1982, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 37 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 113 unidades em 3 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Joao Pessoa, 429?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Avenida Joao Pessoa, 429?
Nos 3 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 440 por mês, cerca de R$ 5,87 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Avenida Joao Pessoa, 429 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.667 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 267.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.860 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.860) fica −3,6% em relação à mediana de Mandaqui nos últimos 12 meses (R$ 4.006/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Joao Pessoa, 429?
A venda mais recente na base é de 01/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Joao Pessoa, 429?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 267.500), o ITBI fica perto de R$ 8.025: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Avenida Joao Pessoa, 429 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.127 em 2008 para R$ 2.667 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.110 para R$ 2.763. São 20 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1982, 5 pavimentos, 37 unidades, Condomínio Conjunto Residencial Tres Americas. Compare com o preço do m² na Avenida Joao Pessoa e o preço do m² em Mandaqui.