Condomínio Edifício Saint Germain (Avenida Braz Leme, 2374)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santana, CEP 02022-020, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.717) fica +20,9% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.728/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2023, saiu 18% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 01/2023 | 103 m² | R$ 590.000 | 5.728 |
| 11/2021 | 103 m² | R$ 474.000 | 4.602 |
| 03/2020 | 103 m² | R$ 395.000 | 3.835 |
| 08/2019 | 105 m² | R$ 400.000 | 3.810 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
120 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 48 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,5% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeUBS Joaquim Antonio Eirado a 634 m
- HospitalHosp da Aeronautica de Sp a 1,2 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?103 m²: perto de R$ 535 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 8º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 42 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santana hojeR$ 4.974
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2023)+9%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Idade do prédio (42 anos)−5%
- Localização dentro de Santana+2%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)+2%
- Vendas na mesma rua+1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 103 m²R$ 5.195
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 850 mil a R$ 890 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 12.024/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 02/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Braz Leme, 2374, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano17 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 1.029 | R$ 3.059 |
| 2007 | 1 | R$ 1.071 | R$ 3.114 |
| 2008 | 2 | R$ 833 | R$ 2.278 |
| 2010 | 2 | R$ 2.282 | R$ 5.756 |
| 2011 | 2 | R$ 2.804 | R$ 6.529 |
| 2014 | 2 | R$ 4.263 | R$ 8.411 |
| 2015 | 1 | R$ 4.660 | R$ 8.269 |
| 2018 | 1 | R$ 3.495 | R$ 5.455 |
| 2019 | 1 | R$ 3.810 | R$ 5.606 |
| 2020 | 1 | R$ 3.835 | R$ 5.518 |
| 2021 | 1 | R$ 4.602 | R$ 5.829 |
| 2023 | 1 | R$ 5.728 | R$ 6.773 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Saint Germain. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.070.743/0001-67).
Construção: Construído em 1984; 14 pavimentos contando o térreo; 52 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 53 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Piscina, quadra e sauna, segundo anúncios de 3 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 1.580 por mês na mediana de 5 anúncios, ou R$ 12,12 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto (ZEMP): eixo metropolitano previsto: os incentivos valem quando o transporte ficar pronto. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,3 km em linha reta da estação Santana do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 13.110 (3% sobre o valor mediano de R$ 437.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 103 m², perto de R$ 535.000 (faixa de R$ 447.000 a R$ 627.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Santana até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.717 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santana nos últimos 12 meses é R$ 4.728, então o prédio fica +20,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.218 por m² e R$ 437.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 103 m².
- Última venda: 01/2023 (há 44 meses): R$ 590.000, 103 m², R$ 5.728 por m².
- Quantas vendas: 17 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1984, 14 pavimentos, 52 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Saint Germain.
- Metrô ou trem mais perto: estação Santana do metrô, a 1,3 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 13.110 (3% sobre o valor mediano de R$ 437.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Braz Leme: nº 2359: R$ 4.891/m² (18 vendas); nº 2393: R$ 4.471/m² (11 vendas); nº 2352: R$ 5.747/m² (8 vendas); nº 2322: R$ 5.892/m² (12 vendas); nº 2428: R$ 3.695/m² (9 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Saint Germain (Avenida Braz Leme, 2374)", https://itbisp.com/predio/avenida-braz-leme-2374 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Avenida Braz Leme10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Braz Leme, 2374?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 103 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 535 mil, numa faixa provável de R$ 447 mil a R$ 627 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 437.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Braz Leme, 2374?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1984, tem 14 pavimentos contando o térreo e tem 52 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 53 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Avenida Braz Leme, 2374?
A mais próxima é a estação Santana do metrô, a cerca de 1,3 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Avenida Braz Leme, 2374?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto (ZEMP): eixo metropolitano previsto: os incentivos valem quando o transporte ficar pronto.
Que lazer tem o prédio da Avenida Braz Leme, 2374?
Os anúncios de 3 imobiliárias para este endereço citam piscina, quadra e sauna; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto é o condomínio do prédio da Avenida Braz Leme, 2374?
Nos 5 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 1.580 por mês, cerca de R$ 12,12 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Avenida Braz Leme, 2374 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.218 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 437.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.717 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.717) fica +20,9% em relação à mediana de Santana nos últimos 12 meses (R$ 4.728/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Braz Leme, 2374?
A venda mais recente na base é de 01/2023. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Braz Leme, 2374?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 437.000), o ITBI fica perto de R$ 13.110: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1984, 14 pavimentos, 52 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Braz Leme e o preço do m² em Santana.