Conjunto Residencial Guaianazes II (Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Guaianases, CEP 08412-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.340) fica −17,4% em relação à mediana de Guaianases nos últimos 12 meses (R$ 2.833/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 16% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 10/2025 | 53 m² | R$ 100.000 | 1.887 |
| 07/2024 | 53 m² | R$ 130.000 | 2.453 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
14.397 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Coral, estação Lajeadoa 1,3 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km8 públicas, 2 particulares
- Posto de saúdeUBS São Carlos - Guaianases a 633 m
- HospitalHospital Estadual de Guaianases - Jesus Teixeira da Costa a 492 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?53 m²: perto de R$ 121 mil · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Guaianases hojeR$ 2.868
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2025)−12%
- Vendas na mesma rua−7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Tamanho (53 m²)+5%
- Localização dentro de Guaianases−3%
- Terreno do lote+2%
- Idade do prédio (21 anos)−1%
- m² estimado × 53 m²R$ 2.282
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Guaianases, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2024, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | R$ 2.453 | R$ 2.709 |
| 2025 | 1 | R$ 1.887 | R$ 1.971 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Conjunto Residencial Guaianazes II. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 07.951.449/0001-84).
Construção: Construído em 2005; 5 pavimentos contando o térreo; 280 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Especial de Interesse Social 1 (ZEIS-1): de interesse social: parte do que se constrói é habitação popular. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 3.450 (3% sobre o valor mediano de R$ 115.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.340 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Guaianases nos últimos 12 meses é R$ 2.833, então o prédio fica −17,4% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.170 por m² e R$ 115.000 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 53 m².
- Última venda: 10/2025 (há 11 meses): R$ 100.000, 53 m², R$ 1.887 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2024; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2005, 5 pavimentos, 280 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Conjunto Residencial Guaianazes II.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 3.450 (3% sobre o valor mediano de R$ 115.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Otelo Augusto Ribeiro: nº 1222: R$ 1.415/m² (1 venda); nº 1100: R$ 862/m² (11 vendas); nº 940: R$ 1.053/m² (18 vendas); nº 771: R$ 2.211/m² (31 vendas); nº 300: R$ 1.207/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Conjunto Residencial Guaianazes II (Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676)", https://itbisp.com/predio/rua-otelo-augusto-ribeiro-1676 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Otelo Augusto Ribeiro5 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 53 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 121 mil, numa faixa provável de R$ 96 mil a R$ 141 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 115.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2005, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 280 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Especial de Interesse Social 1 (ZEIS-1): de interesse social: parte do que se constrói é habitação popular.
Quanto vale o m² na Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.170 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 115.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.340 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.340) fica −17,4% em relação à mediana de Guaianases nos últimos 12 meses (R$ 2.833/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676?
A venda mais recente na base é de 10/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Otelo Augusto Ribeiro, 1676?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 115.000), o ITBI fica perto de R$ 3.450: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2005, 5 pavimentos, 280 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Otelo Augusto Ribeiro e o preço do m² em Guaianases.