Rua Horacio Alves da Costa, 226
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cidade Ademar, CEP 04401-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.978) fica −4,1% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.148/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2025 | 135 m² | R$ 518.000 | 3.837 |
| 08/2022 | 135 m² | R$ 420.000 | 3.111 |
| 03/2022 | 135 m² | R$ 430.000 | 3.185 |
| 01/2021 | 135 m² | R$ 425.000 | 3.148 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
994 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Cidade Leonora 1,9 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 13 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim Umuarama a 491 m
- HospitalHospital Municipal Gilson de Cassia Marques de Carvalho a 1,4 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?135 m²: perto de R$ 510 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cidade Ademar hojeR$ 4.290
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−10%
- Idade do prédio+2%
- Localização dentro de Cidade Ademar−1%
- Terreno do lote−1%
- Tamanho (135 m²)−1%
- Vendas na mesma rua+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 135 m²R$ 3.780
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cidade Ademar, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 585 mil
Os anúncios pedem R$ 3.750/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 156 m² | 3 | R$ 585.000 | remax ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Horacio Alves da Costa, 226, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano4 vendas desde 2021, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 | R$ 3.148 | R$ 4.346 |
| 2022 | 2 | R$ 3.148 | R$ 3.814 |
| 2025 | 1 | R$ 3.837 | R$ 4.076 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Grand Villagio. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 23.266.357/0001-11).
Construção: Construído em 2014; 18 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 815 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 5,23 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 300 m em linha reta do corredor metropolitano ABD (EMTU). Corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 12.825 (3% sobre o valor mediano de R$ 427.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 135 m², perto de R$ 510.000 (faixa de R$ 433.000 a R$ 593.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cidade Ademar até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.978 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses é R$ 4.148, então o prédio fica −4,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.167 por m² e R$ 427.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 135 m².
- Última venda: 03/2025 (há 18 meses): R$ 518.000, 135 m², R$ 3.837 por m².
- Quantas vendas: 4 vendas registradas desde 2021.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2014, 2 pavimentos, 18 unidades, residencial horizontal padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Grand Villagio.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 12.825 (3% sobre o valor mediano de R$ 427.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Horacio Alves da Costa: nº 191: R$ 3.996/m² (1 venda); nº 174: R$ 2.273/m² (11 vendas); nº 280: R$ 2.391/m² (10 vendas); nº 140: R$ 2.902/m² (23 vendas); nº 334: R$ 2.678/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Horacio Alves da Costa, 226", https://itbisp.com/predio/rua-horacio-alves-da-costa-226 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Horacio Alves da Costa10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Horacio Alves da Costa, 226?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 135 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 510 mil, numa faixa provável de R$ 433 mil a R$ 593 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 427.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Horacio Alves da Costa, 226?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2014 e tem 18 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Horacio Alves da Costa, 226?
Sim: o corredor metropolitano ABD (EMTU) passa a cerca de 300 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Horacio Alves da Costa, 226?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Horacio Alves da Costa, 226?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 815 por mês, cerca de R$ 5,23 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Horacio Alves da Costa, 226 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.167 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 427.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.978 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.978) fica −4,1% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.148/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Horacio Alves da Costa, 226?
A venda mais recente na base é de 03/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Horacio Alves da Costa, 226?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 427.500), o ITBI fica perto de R$ 12.825: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2014, 18 unidades, Condomínio Grand Villagio. Compare com o preço do m² na Rua Horacio Alves da Costa e o preço do m² em Cidade Ademar.