Rua da Independencia, 657
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cambuci, CEP 01524-001, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.648) fica −21,2% em relação à mediana de Cambuci nos últimos 12 meses (R$ 4.630/m²).
Últimas vendas
Teve 6 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 5% acima da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em queda nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 78 m² | R$ 298.000 | 3.821 |
| 09/2026 | 82 m² | R$ 285.000 | 3.476 |
| 03/2025 | 82 m² | R$ 340.000 | 4.146 |
| 08/2024 | 82 m² | R$ 250.000 | 3.049 |
| 09/2023 | 79 m² | R$ 230.000 | 2.911 |
| 12/2020 | 82 m² | R$ 376.000 | 4.585 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.000 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação Vila Monumentoa 333 m
- Linha 6-Laranja, estação Cambucia 571 m
Aluguel
≈ R$ 49 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,0% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 9 particulares
- Posto de saúdeUBS Dr. Oswaldo Marasca Junior a 629 m
- HospitalHospital Militar de Area de São Paulo a 410 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?82 m²: perto de R$ 291 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 6º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 44 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cambuci hojeR$ 4.833
- Vendas deste prédio (6 desde 2019, a última em 2026)−22%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (44 anos)−3%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 82 m²R$ 3.551
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cambuci, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 300 mil a R$ 320 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 5.800/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 50 m² | 1 | R$ 300.000 | rizkimoveis ↗ |
| 55 m² | 1 | R$ 319.000 | lopes ↗ |
| 77 m² | 1 | R$ 320.000 | lelloimoveis ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua da Independencia, 657, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano21 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 21 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.142 em 2008 para R$ 3.648 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 13 | R$ 768 | R$ 2.142 |
| 2009 | 1 | R$ 1.282 | R$ 3.325 |
| 2010 | 1 | R$ 1.829 | R$ 4.405 |
| 2020 | 1 | R$ 4.585 | R$ 6.346 |
| 2023 | 1 | R$ 2.911 | R$ 3.344 |
| 2024 | 1 | R$ 3.049 | R$ 3.368 |
| 2025 | 1 | R$ 4.146 | R$ 4.404 |
| 2026* | 2 | R$ 3.648 | R$ 3.648 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Independencia. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 04.160.029/0001-91).
Construção: Construído em 1982; 9 pavimentos contando o térreo; 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 41 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 585 por mês na mediana de 4 anúncios, ou R$ 11,34 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3): de interesse social em área central: parte do que se constrói é habitação popular. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,2 km em linha reta da estação Mooca da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 8.745 (3% sobre o valor mediano de R$ 291.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 82 m², perto de R$ 291.000 (faixa de R$ 240.000 a R$ 345.000, 6 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cambuci até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.648 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cambuci nos últimos 12 meses é R$ 4.630, então o prédio fica −21,2% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.648 por m² e R$ 291.500 por unidade, em valores da época, em 6 vendas registradas; área mediana 82 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 298.000, 78 m², R$ 3.821 por m².
- Quantas vendas: 21 vendas registradas desde 2008; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1982, 9 pavimentos, 40 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Independencia.
- Metrô ou trem mais perto: estação Mooca da CPTM, a 1,2 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 8.745 (3% sobre o valor mediano de R$ 291.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua da Independencia: nº 644: R$ 5.705/m² (2 vendas); nº 706: R$ 5.184/m² (75 vendas); nº 715: R$ 5.619/m² (40 vendas); nº 558: R$ 3.976/m² (1 venda); nº 458: R$ 5.396/m² (9 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua da Independencia, 657", https://itbisp.com/predio/rua-da-independencia-657 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua da Independencia10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua da Independencia, 657?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 82 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 291 mil, numa faixa provável de R$ 240 mil a R$ 345 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 6 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 291.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua da Independencia, 657?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1982, tem 9 pavimentos contando o térreo e tem 40 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 41 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua da Independencia, 657?
A mais próxima é a estação Mooca da CPTM, a cerca de 1,2 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua da Independencia, 657?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3): de interesse social em área central: parte do que se constrói é habitação popular.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua da Independencia, 657?
Nos 4 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 585 por mês, cerca de R$ 11,34 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua da Independencia, 657 com base em vendas reais?
Nas 6 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.648 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 291.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.648 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.648) fica −21,2% em relação à mediana de Cambuci nos últimos 12 meses (R$ 4.630/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua da Independencia, 657?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua da Independencia, 657?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 291.500), o ITBI fica perto de R$ 8.745: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua da Independencia, 657 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 768 em 2008 para R$ 3.648 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.142 para R$ 3.648. São 21 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1982, 9 pavimentos, 40 unidades, Condomínio Edifício Independencia. Compare com o preço do m² na Rua da Independencia e o preço do m² em Cambuci.