Condomínio Edifício das Hortencias (Avenida Giovanni Gronchi, 4363)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Andrade, CEP 05724-003, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.817) fica −32,1% em relação à mediana de Vila Andrade nos últimos 12 meses (R$ 4.151/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2021, saiu 5% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 10/2021 | 604 m² | R$ 1.400.000 | 2.318 |
| 03/2020 | 604 m² | R$ 1.120.976 | 1.856 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Paraisópolisa 922 m
- Linha 17-Ouro, estação Américo Mauranoa 1,3 km
Aluguel
≈ R$ 47 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 15 particulares
- Posto de saúdeUBS Paraisopolis a 904 m
- HospitalInstituto de Reabilitação Lucy Montoro a 1,6 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?604 m²: perto de R$ 1,33 mi · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 1º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Andrade hojeR$ 4.326
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2021)−32%
- Vendas na mesma rua−6%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Localização dentro de Vila Andrade−5%
- Idade do prédio (42 anos)−5%
- Tamanho (604 m²)−4%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−4%
- m² estimado × 604 m²R$ 2.207
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Andrade, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 1,2 mi a R$ 1,28 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 4.844/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 02/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Giovanni Gronchi, 4363, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano2 vendas desde 2020, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2020 | 1 | R$ 1.856 | R$ 2.670 |
| 2021 | 1 | R$ 2.318 | R$ 2.964 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício das Hortencias. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.007.208/0001-61).
Construção: Construído em 1984; 16 pavimentos contando o térreo; 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 37.815 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.260.488). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.817 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Andrade nos últimos 12 meses é R$ 4.151, então o prédio fica −32,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.087 por m² e R$ 1.260.488 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 604 m².
- Última venda: 10/2021 (há 59 meses): R$ 1.400.000, 604 m², R$ 2.318 por m².
- Quantas vendas: 2 vendas registradas desde 2020.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1984, 16 pavimentos, 14 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício das Hortencias.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 37.815 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.260.488; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Giovanni Gronchi: nº 4381: R$ 1.614/m² (33 vendas); nº 4325: R$ 2.152/m² (9 vendas); nº 4297: R$ 2.498/m² (16 vendas); nº 4499: R$ 3.118/m² (7 vendas); nº 4509: R$ 2.674/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício das Hortencias (Avenida Giovanni Gronchi, 4363)", https://itbisp.com/predio/avenida-giovanni-gronchi-4363 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Avenida Giovanni Gronchi10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Giovanni Gronchi, 4363?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 604 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,33 mi, numa faixa provável de R$ 1,10 mi a R$ 1,53 mi (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.260.488. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Giovanni Gronchi, 4363?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1984, tem 16 pavimentos contando o térreo e tem 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Giovanni Gronchi, 4363?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Avenida Giovanni Gronchi, 4363 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.087 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.260.488 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.817 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.817) fica −32,1% em relação à mediana de Vila Andrade nos últimos 12 meses (R$ 4.151/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Giovanni Gronchi, 4363?
A venda mais recente na base é de 10/2021. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Giovanni Gronchi, 4363?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.260.488), o ITBI fica perto de R$ 37.815: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1984, 16 pavimentos, 14 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Giovanni Gronchi e o preço do m² em Vila Andrade.