Condomínio Edifício Leonor (Alameda Itu, 284)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 01421-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.521) fica −49,8% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em ago/2021.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2021 | 75 m² | R$ 258.881 | 3.452 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
650 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Nove de Julhoa 516 m
- Linha 16-Violeta, estação Jardim Paulistaa 1,2 km
Aluguel
≈ R$ 93 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km0 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeUBS Nossa Senhora do Brasil - Armando Darienzo a 854 m
- HospitalHospital Estadual Euryclides de Jesus Zerbini a 727 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?75 m²: perto de R$ 533 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Jardim Paulista hojeR$ 9.431
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2021)−23%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Tamanho (75 m²)+5%
- Localização dentro de Jardim Paulista+2%
- Terreno do lote−1%
- Vendas na mesma rua−1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 75 m²R$ 7.102
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 900 mil a R$ 1,22 mi
Os anúncios pedem R$ 17.647/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 68 m² | 3 | R$ 900.000 | lopes ↗ |
| 68 m² | 3 | R$ 1.200.000 | lopes ↗ |
| 68 m² | 2 | R$ 1.220.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Alameda Itu, 284, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano11 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2006, foram 11 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.193 em 2006 para R$ 4.521 em 2021.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 4 | R$ 1.063 | R$ 3.193 |
| 2007 | 1 | R$ 1.559 | R$ 4.495 |
| 2008 | 2 | R$ 1.557 | R$ 4.167 |
| 2009 | 1 | R$ 1.061 | R$ 2.763 |
| 2012 | 1 | R$ 4.785 | R$ 10.573 |
| 2013 | 1 | R$ 6.667 | R$ 13.770 |
| 2021 | 1 | R$ 3.452 | R$ 4.521 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Leonor. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.369.236/0001-29).
Construção: Construído em 1972; 14 pavimentos contando o térreo; 50 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 400 m em linha reta da estação Trianon-masp do metrô e a 50 m do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 7.766 (3% sobre o valor mediano de R$ 258.881). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 4.521 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica −49,8% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.452 por m² e R$ 258.881 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 75 m².
- Última venda: 08/2021 (há 61 meses): R$ 258.881, 75 m², R$ 3.452 por m².
- Quantas vendas: 11 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1972, 14 pavimentos, 50 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Leonor.
- Metrô ou trem mais perto: estação Trianon-masp do metrô, a 400 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 7.766 (3% sobre o valor mediano de R$ 258.881; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Alameda Itu: nº 285: R$ 5.644/m² (16 vendas); nº 282: R$ 5.660/m² (15 vendas); nº 265: R$ 6.666/m² (6 vendas); nº 254: R$ 5.948/m² (6 vendas); nº 235: R$ 24.036/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Leonor (Alameda Itu, 284)", https://itbisp.com/predio/alameda-itu-284 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Alameda Itu, 284?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 75 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 533 mil, numa faixa provável de R$ 456 mil a R$ 613 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 258.881. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Alameda Itu, 284?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1972, tem 14 pavimentos contando o térreo e tem 50 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Alameda Itu, 284?
A mais próxima é a estação Trianon-masp do metrô, a cerca de 400 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Alameda Itu, 284?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 50 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Alameda Itu, 284?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Alameda Itu, 284 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.452 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 258.881 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.521 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.521) fica −49,8% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Alameda Itu, 284?
A venda mais recente na base é de 08/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Alameda Itu, 284?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 258.881), o ITBI fica perto de R$ 7.766: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Alameda Itu, 284 desde 2006?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.063 em 2006 para R$ 3.452 em 2021 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.193 para R$ 4.521. São 11 vendas registradas no ITBI desde 2006.
Prédio construído em 1972, 14 pavimentos, 50 unidades, a 400 m da estação Trianon-masp. Compare com o preço do m² na Alameda Itu e o preço do m² em Jardim Paulista.