Rua Rocha, 254
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bela Vista, CEP 01330-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.079) fica +28,6% em relação à mediana de Bela Vista nos últimos 12 meses (R$ 6.280/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2023, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2023 | 60 m² | R$ 420.000 | 7.000 |
| 07/2020 | 41 m² | R$ 170.000 | 4.146 |
| 11/2019 | 60 m² | R$ 418.000 | 6.967 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação 14 Bisa 217 m
- Linha 6-Laranja, estação Bela Vistaa 628 m
Aluguel
≈ R$ 86 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,2% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Nossa Senhora do Brasil - Armando Darienzo a 445 m
- HospitalHospital Municipal Infantil Menino Jesus a 316 m
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?60 m²: perto de R$ 394 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 5º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bela Vista hojeR$ 6.551
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2023)+12%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Idade do prédio (56 anos)−4%
- Terreno do lote−3%
- Vendas na mesma rua−2%
- Tamanho (60 m²)+2%
- Localização dentro de Bela Vista+1%
- m² estimado × 60 m²R$ 6.570
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bela Vista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Rocha, 254, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano13 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2011, foram 13 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 5.326 em 2011 para R$ 8.079 em 2023.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.083 | R$ 3.224 |
| 2008 | 1 | R$ 1.667 | R$ 4.434 |
| 2009 | 1 | R$ 2.500 | R$ 6.459 |
| 2011 | 3 | R$ 2.344 | R$ 5.326 |
| 2012 | 1 | R$ 4.756 | R$ 10.465 |
| 2014 | 1 | R$ 5.417 | R$ 10.531 |
| 2015 | 2 | R$ 4.854 | R$ 9.089 |
| 2019 | 1 | R$ 6.967 | R$ 10.193 |
| 2020 | 1 | R$ 4.146 | R$ 5.970 |
| 2023 | 1 | R$ 7.000 | R$ 8.079 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1970; 8 pavimentos contando o térreo; 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 15 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 700 m em linha reta da estação Trianon-masp do metrô e a 250 m do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 12.540 (3% sobre o valor mediano de R$ 418.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 8.079 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bela Vista nos últimos 12 meses é R$ 6.280, então o prédio fica +28,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.967 por m² e R$ 418.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 60 m².
- Última venda: 07/2023 (há 38 meses): R$ 420.000, 60 m², R$ 7.000 por m².
- Quantas vendas: 13 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 8 pavimentos, 14 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Trianon-masp do metrô, a 700 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 12.540 (3% sobre o valor mediano de R$ 418.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Rocha: nº 248: R$ 4.910/m² (2 vendas); nº 268: R$ 7.000/m² (3 vendas); nº 277: R$ 13.125/m² (1 venda); nº 278: R$ 6.780/m² (4 vendas); nº 318: R$ 5.444/m² (7 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Rocha, 254", https://itbisp.com/predio/rua-rocha-254 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Rocha, 254?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 60 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 394 mil, numa faixa provável de R$ 332 mil a R$ 457 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 418.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Rocha, 254?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 8 pavimentos contando o térreo e tem 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 15 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Rocha, 254?
A mais próxima é a estação Trianon-masp do metrô, a cerca de 700 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Rocha, 254?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 250 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Rocha, 254?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Rocha, 254 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.967 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 418.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 8.079 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 8.079) fica +28,6% em relação à mediana de Bela Vista nos últimos 12 meses (R$ 6.280/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Rocha, 254?
A venda mais recente na base é de 07/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Rocha, 254?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 418.000), o ITBI fica perto de R$ 12.540: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Rocha, 254 desde 2011?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 2.344 em 2011 para R$ 7.000 em 2023 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 5.326 para R$ 8.079. São 13 vendas registradas no ITBI desde 2011.
Prédio construído em 1970, 8 pavimentos, 14 unidades, a 700 m da estação Trianon-masp. Compare com o preço do m² na Rua Rocha e o preço do m² em Bela Vista.