Condomínio Edifício Duasmarias (Rua Rocha, 91)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Bela Vista, CEP 01330-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.341) fica +16,9% em relação à mediana de Bela Vista nos últimos 12 meses (R$ 6.280/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu 46% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 48 m² | R$ 190.000 | 3.958 |
| 01/2022 | 23 m² | R$ 135.000 | 5.870 |
| 10/2019 | 23 m² | R$ 135.000 | 5.870 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação 14 Bisa 46 m
- Linha 6-Laranja, estação Bela Vistaa 712 m
Aluguel
≈ R$ 97 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,7% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km5 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Nossa Senhora do Brasil - Armando Darienzo a 611 m
- HospitalHospital Municipal Infantil Menino Jesus a 417 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?23 m²: perto de R$ 139 mil · ajuste área, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Quantas vagas de garagem?
5 de 5Como está o apê?
Num prédio de 56 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Bela Vista hojeR$ 6.551
- Tamanho (23 m²)+10%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)−4%
- Idade do prédio (56 anos)−3%
- Vendas na mesma rua−3%
- Terreno do lote−2%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 23 m²R$ 6.044
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar e vista não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Bela Vista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Rocha, 91, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano7 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 3 | R$ 1.538 | R$ 4.093 |
| 2012 | 1 | R$ 4.174 | R$ 9.094 |
| 2019 | 1 | R$ 5.870 | R$ 8.632 |
| 2022 | 1 | R$ 5.870 | R$ 7.341 |
| 2026* | 1 | R$ 3.958 | R$ 3.958 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Duasmarias. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 00.378.651/0001-10).
Construção: Construído em 1970; 7 pavimentos contando o térreo; 52 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 53 unidades em 2 endereços); residencial vertical padrão B, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3): de interesse social em área central: parte do que se constrói é habitação popular. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 850 m em linha reta da estação Trianon-masp do metrô e a 150 m do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 4.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 135.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 7.341 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Bela Vista nos últimos 12 meses é R$ 6.280, então o prédio fica +16,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.870 por m² e R$ 135.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 23 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 190.000, 48 m², R$ 3.958 por m².
- Quantas vendas: 7 vendas registradas desde 2008.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1970, 7 pavimentos, 52 unidades, residencial vertical padrão B (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Duasmarias.
- Metrô ou trem mais perto: estação Trianon-masp do metrô, a 850 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 4.050 (3% sobre o valor mediano de R$ 135.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Rocha: nº 95: R$ 5.323/m² (1 venda); nº 99: R$ 6.122/m² (3 vendas); nº 72: R$ 5.374/m² (8 vendas); nº 58: R$ 3.424/m² (1 venda); nº 52: R$ 4.598/m² (5 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Duasmarias (Rua Rocha, 91)", https://itbisp.com/predio/rua-rocha-91 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Rocha, 91?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 23 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 139 mil, numa faixa provável de R$ 115 mil a R$ 166 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 135.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Rocha, 91?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1970, tem 7 pavimentos contando o térreo e tem 52 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 53 unidades em 2 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão B, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Rocha, 91?
A mais próxima é a estação Trianon-masp do metrô, a cerca de 850 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Rocha, 91?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Rocha, 91?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3): de interesse social em área central: parte do que se constrói é habitação popular.
Quanto vale o m² na Rua Rocha, 91 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.870 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 135.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.341 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.341) fica +16,9% em relação à mediana de Bela Vista nos últimos 12 meses (R$ 6.280/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Rocha, 91?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Rocha, 91?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 135.000), o ITBI fica perto de R$ 4.050: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1970, 7 pavimentos, 52 unidades, a 850 m da estação Trianon-masp. Compare com o preço do m² na Rua Rocha e o preço do m² em Bela Vista.