Rua Pedroso Alvarenga, 162
Quanto vale um imóvel neste endereço de Itaim Bibi, CEP 04531-902, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 10.325) fica +19,5% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.643/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2021, saiu 7% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2021 | 225 m² | R$ 1.600.000 | 7.111 |
| 04/2019 | 225 m² | R$ 1.680.000 | 7.467 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
863 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Tabapuãa 1,2 km
- Linha 16-Violeta, estação Jardim Paulistaa 1,6 km
Aluguel
≈ R$ 92 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,8% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Olimpia - Max Perlman a 1,4 km
- HospitalHospital Estadual Dante Pazzanese a 2,1 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?225 m²: perto de R$ 2,01 mi · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Itaim Bibi hojeR$ 9.094
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2021)+7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Localização dentro de Itaim Bibi+4%
- Idade do prédio (51 anos)−4%
- Tamanho (225 m²)−2%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- m² estimado × 225 m²R$ 8.949
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Itaim Bibi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 1,75 mi a R$ 2,1 mi
Os anúncios pedem R$ 13.060/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 134 m² | 4 | R$ 1.750.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 140 m² | 4 | R$ 1.829.000 | lopes ↗ |
| 199 m² | 4 | R$ 2.100.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Pedroso Alvarenga, 162, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano13 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2009, foram 13 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 6.975 em 2009 para R$ 9.614 em 2021.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.005 | R$ 3.004 |
| 2009 | 3 | R$ 2.698 | R$ 6.975 |
| 2011 | 1 | R$ 3.169 | R$ 7.347 |
| 2012 | 1 | R$ 3.571 | R$ 7.892 |
| 2013 | 2 | R$ 3.995 | R$ 8.262 |
| 2015 | 1 | R$ 5.352 | R$ 9.900 |
| 2016 | 1 | R$ 7.378 | R$ 12.478 |
| 2018 | 1 | R$ 4.359 | R$ 6.776 |
| 2019 | 1 | R$ 7.467 | R$ 11.036 |
| 2021 | 1 | R$ 7.111 | R$ 9.614 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Guarau. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.060.884/0001-07).
Construção: Construído em 1975; 13 pavimentos contando o térreo; 22 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 2.780 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 17,19 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 150 m em linha reta do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 49.200 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.640.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 10.325 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses é R$ 8.643, então o prédio fica +19,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 7.289 por m² e R$ 1.640.000 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 225 m².
- Última venda: 04/2021 (há 65 meses): R$ 1.600.000, 225 m², R$ 7.111 por m².
- Quantas vendas: 13 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1975, 13 pavimentos, 22 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Guarau.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 49.200 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.640.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Pedroso Alvarenga: nº 157: R$ 7.708/m² (16 vendas); nº 168: R$ 7.184/m² (1 venda); nº 186: R$ 5.794/m² (17 vendas); nº 129: R$ 7.095/m² (1 venda); nº 198: R$ 10.366/m² (3 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Pedroso Alvarenga, 162", https://itbisp.com/predio/rua-pedroso-alvarenga-162 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Pedroso Alvarenga, 162?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 225 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,01 mi, numa faixa provável de R$ 1,64 mi a R$ 2,37 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.640.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Pedroso Alvarenga, 162?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1975, tem 13 pavimentos contando o térreo e tem 22 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Pedroso Alvarenga, 162?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Pedroso Alvarenga, 162?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Pedroso Alvarenga, 162?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.780 por mês, cerca de R$ 17,19 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Pedroso Alvarenga, 162 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 7.289 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.640.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 10.325 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 10.325) fica +19,5% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.643/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Pedroso Alvarenga, 162?
A venda mais recente na base é de 04/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Pedroso Alvarenga, 162?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.640.000), o ITBI fica perto de R$ 49.200: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Pedroso Alvarenga, 162 desde 2009?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 2.698 em 2009 para R$ 7.111 em 2021 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 6.975 para R$ 9.614. São 13 vendas registradas no ITBI desde 2009.
Prédio construído em 1975, 13 pavimentos, 22 unidades, Condomínio Edifício Guarau. Compare com o preço do m² na Rua Pedroso Alvarenga e o preço do m² em Itaim Bibi.