Condomínio Edifício Napoleao de Barros (Rua Napoleao de Barros, 1058)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Saúde, CEP 04024-003, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.412) fica −4,1% em relação à mediana de Saúde nos últimos 12 meses (R$ 5.645/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 148 m² | R$ 820.000 | 5.541 |
| 07/2025 | 148 m² | R$ 745.000 | 5.034 |
| 10/2024 | 148 m² | R$ 835.000 | 5.642 |
| 10/2021 | 148 m² | R$ 590.000 | 3.986 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
660 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Rubem Bertaa 1,5 km
- Linha 16-Violeta, estação Dante Pazzanesea 1,7 km
Aluguel
≈ R$ 96 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,8% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 21 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Mariana - Diogo Nomura a 572 m
- HospitalHospital Amparo Maternal a 128 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?148 m²: perto de R$ 779 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 8º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 50 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Saúde hojeR$ 5.913
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2026)−7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Localização dentro de Saúde+3%
- Idade do prédio (50 anos)−3%
- Vendas na mesma rua+1%
- Outros fatores−2%
- m² estimado × 148 m²R$ 5.262
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Saúde, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Napoleao de Barros, 1058, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano11 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1 | R$ 1.000 | R$ 2.906 |
| 2008 | 1 | R$ 878 | R$ 2.424 |
| 2010 | 3 | R$ 2.027 | R$ 5.015 |
| 2011 | 2 | R$ 2.443 | R$ 5.787 |
| 2021 | 1 | R$ 3.986 | R$ 5.097 |
| 2024 | 1 | R$ 5.642 | R$ 6.171 |
| 2025 | 1 | R$ 5.034 | R$ 5.284 |
| 2026* | 1 | R$ 5.541 | R$ 5.541 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Napoleao de Barros. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 71.736.276/0001-80).
Construção: Construído em 1976; 13 pavimentos contando o térreo; 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 300 m em linha reta da estação Hospital São Paulo do metrô e a 250 m do corredor José Diniz / Ibirapuera / Santa Cruz. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 23.475 (3% sobre o valor mediano de R$ 782.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 148 m², perto de R$ 779.000 (faixa de R$ 662.000 a R$ 921.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Saúde até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.412 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Saúde nos últimos 12 meses é R$ 5.645, então o prédio fica −4,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.287 por m² e R$ 782.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 148 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 820.000, 148 m², R$ 5.541 por m².
- Quantas vendas: 11 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1976, 13 pavimentos, 24 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Napoleao de Barros.
- Metrô ou trem mais perto: estação Hospital São Paulo do metrô, a 300 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 23.475 (3% sobre o valor mediano de R$ 782.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Napoleao de Barros: nº 1075: R$ 5.988/m² (4 vendas); nº 1083: R$ 5.500/m² (1 venda); nº 1098: R$ 5.000/m² (13 vendas); nº 1190: R$ 5.766/m² (7 vendas); nº 920: R$ 5.151/m² (6 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Napoleao de Barros (Rua Napoleao de Barros, 1058)", https://itbisp.com/predio/rua-napoleao-de-barros-1058 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Napoleao de Barros, 1058?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 148 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 779 mil, numa faixa provável de R$ 662 mil a R$ 921 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 782.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Napoleao de Barros, 1058?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1976, tem 13 pavimentos contando o térreo e tem 24 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Napoleao de Barros, 1058?
A mais próxima é a estação Hospital São Paulo do metrô, a cerca de 300 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Napoleao de Barros, 1058?
Sim: o corredor José Diniz / Ibirapuera / Santa Cruz passa a cerca de 250 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Napoleao de Barros, 1058?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Napoleao de Barros, 1058 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.287 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 782.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.412 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.412) fica −4,1% em relação à mediana de Saúde nos últimos 12 meses (R$ 5.645/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Napoleao de Barros, 1058?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Napoleao de Barros, 1058?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 782.500), o ITBI fica perto de R$ 23.475: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1976, 13 pavimentos, 24 unidades, a 300 m da estação Hospital São Paulo. Compare com o preço do m² na Rua Napoleao de Barros e o preço do m² em Saúde.