Condomínio Amarando I (Rua Francesco Usper, 59)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Sapopemba, CEP 03928-235, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.804) fica +11,7% em relação à mediana de Sapopemba nos últimos 12 meses (R$ 3.405/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em jul/2024.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2024 | 45 m² | R$ 155.000 | 3.444 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
3.229 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Onix, estação Sapopembaa 530 m
- Linha Onix, estação Jardim Itápolisa 1,4 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km13 públicas, 3 particulares
- Posto de saúdeUBS Teotonio Vilela a 517 m
- HospitalHospital Estadual de Sapopemba a 797 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?45 m²: perto de R$ 151 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Sapopemba hojeR$ 3.560
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−7%
- Idade do prédio (40 anos)−5%
- Tamanho (45 m²)+5%
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2024)+3%
- Localização dentro de Sapopemba−3%
- Terreno do lote+2%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 45 m²R$ 3.350
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Sapopemba, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Francesco Usper, 59, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano17 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
Desde 2010, foram 17 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 4.260 em 2010 para R$ 3.804 em 2024.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 1 | R$ 778 | R$ 2.082 |
| 2009 | 1 | R$ 1.222 | R$ 3.196 |
| 2010 | 4 | R$ 1.722 | R$ 4.260 |
| 2011 | 1 | R$ 2.067 | R$ 4.858 |
| 2012 | 2 | R$ 2.478 | R$ 5.475 |
| 2013 | 1 | R$ 2.667 | R$ 5.648 |
| 2014 | 4 | R$ 3.556 | R$ 6.766 |
| 2015 | 1 | R$ 3.933 | R$ 6.737 |
| 2016 | 1 | R$ 4.111 | R$ 6.891 |
| 2024 | 1 | R$ 3.444 | R$ 3.804 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Amarando I. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 67.636.415/0001-27).
Construção: Construído em 1986; 5 pavimentos contando o térreo; 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 550 m em linha reta da estação Sapopemba do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 4.650 (3% sobre o valor mediano de R$ 155.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 3.804 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Sapopemba nos últimos 12 meses é R$ 3.405, então o prédio fica +11,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.444 por m² e R$ 155.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 45 m².
- Última venda: 07/2024 (há 26 meses): R$ 155.000, 45 m², R$ 3.444 por m².
- Quantas vendas: 17 vendas registradas desde 2008.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.722 em 2010 para R$ 3.556 em 2014 em valores da época (+106,5%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 4.260 para R$ 6.766 (+58,8%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Amarando I.
- Metrô ou trem mais perto: estação Sapopemba do metrô, a 550 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 4.650 (3% sobre o valor mediano de R$ 155.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Francesco Usper: nº 103: R$ 2.436/m² (3 vendas); nº 147: R$ 2.492/m² (4 vendas); nº 187: R$ 3.089/m² (4 vendas); nº 248: R$ 3.411/m² (8 vendas); nº 328: R$ 2.423/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Amarando I (Rua Francesco Usper, 59)", https://itbisp.com/predio/rua-francesco-usper-59 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Francesco Usper, 59?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 45 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 151 mil, numa faixa provável de R$ 124 mil a R$ 179 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 155.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Francesco Usper, 59?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1986, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Francesco Usper, 59?
A mais próxima é a estação Sapopemba do metrô, a cerca de 550 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Francesco Usper, 59?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista de Interesse Social (ZMIS).
Quanto vale o m² na Rua Francesco Usper, 59 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.444 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 155.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.804 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.804) fica +11,7% em relação à mediana de Sapopemba nos últimos 12 meses (R$ 3.405/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Francesco Usper, 59?
A venda mais recente na base é de 07/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Francesco Usper, 59?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 155.000), o ITBI fica perto de R$ 4.650: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Francesco Usper, 59 desde 2010?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.722 em 2010 para R$ 3.444 em 2024 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 4.260 para R$ 3.804. São 17 vendas registradas no ITBI desde 2010.
Prédio construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, a 550 m da estação Sapopemba. Compare com o preço do m² na Rua Francesco Usper e o preço do m² em Sapopemba.