Condomínio Alecrim II (Rua Francesco Usper, 328)
Quanto vale um imóvel neste endereço de São Mateus, CEP 03928-235, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.148) fica −5,6% em relação à mediana de São Mateus nos últimos 12 meses (R$ 3.333/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 35% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2025 | 45 m² | R$ 88.077 | 1.957 |
| 09/2022 | 45 m² | R$ 178.000 | 3.956 |
| 09/2022 | 45 m² | R$ 75.000 | 1.667 |
| 10/2019 | 45 m² | R$ 130.000 | 2.889 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
6.683 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Onix, estação Sapopembaa 614 m
- Linha Onix, estação Jardim Itápolisa 1,3 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km9 públicas, 3 particulares
- Posto de saúdeUBS Pro Morar a 612 m
- HospitalHospital Estadual de Sapopemba a 575 m
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?45 m²: perto de R$ 148 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 3º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 40 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em São Mateus hojeR$ 3.481
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−5%
- Tamanho (45 m²)+4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Terreno do lote+2%
- Localização dentro de São Mateus−2%
- Idade do prédio (40 anos)−1%
- m² estimado × 45 m²R$ 3.295
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em São Mateus, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Francesco Usper, 328, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano29 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 29 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.043 em 2008 para R$ 2.047 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 711 | R$ 2.121 |
| 2007 | 2 | R$ 867 | R$ 2.463 |
| 2008 | 3 | R$ 1.111 | R$ 3.043 |
| 2009 | 3 | R$ 1.400 | R$ 3.570 |
| 2010 | 4 | R$ 1.611 | R$ 4.005 |
| 2011 | 1 | R$ 2.111 | R$ 4.868 |
| 2012 | 3 | R$ 2.378 | R$ 5.258 |
| 2013 | 1 | R$ 3.000 | R$ 6.211 |
| 2014 | 3 | R$ 3.333 | R$ 6.319 |
| 2015 | 3 | R$ 3.733 | R$ 6.666 |
| 2017 | 1 | R$ 1.403 | R$ 2.240 |
| 2019 | 1 | R$ 2.889 | R$ 4.248 |
| 2022 | 2 | R$ 2.811 | R$ 3.396 |
| 2025 | 1 | R$ 1.957 | R$ 2.047 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Alecrim II. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 00.057.163/0001-00).
Construção: Construído em 1986; 5 pavimentos contando o térreo; 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão A, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM): de preservação ambiental. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 650 m em linha reta da estação Sapopemba do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 3.271 (3% sobre o valor mediano de R$ 109.038). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 45 m², perto de R$ 148.000 (faixa de R$ 122.000 a R$ 182.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em São Mateus até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.148 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de São Mateus nos últimos 12 meses é R$ 3.333, então o prédio fica −5,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.423 por m² e R$ 109.038 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 45 m².
- Última venda: 09/2025 (há 12 meses): R$ 88.077, 45 m², R$ 1.957 por m².
- Quantas vendas: 29 vendas registradas desde 2006.
- Valorização: o m² mediano foi de R$ 1.111 em 2008 para R$ 3.733 em 2015 em valores da época (+236,0%); corrigido pela inflação (IPCA), de R$ 3.043 para R$ 6.666 (+119,1%). Só anos com 3 vendas ou mais.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, residencial vertical padrão A (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Alecrim II.
- Metrô ou trem mais perto: estação Sapopemba do metrô, a 650 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 3.271 (3% sobre o valor mediano de R$ 109.038; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Francesco Usper: nº 341: R$ 2.470/m² (3 vendas); nº 378: R$ 3.333/m² (1 venda); nº 389: R$ 2.210/m² (3 vendas); nº 248: R$ 3.411/m² (8 vendas); nº 187: R$ 3.089/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Alecrim II (Rua Francesco Usper, 328)", https://itbisp.com/predio/rua-francesco-usper-328 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Francesco Usper10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Francesco Usper, 328?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 45 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 148 mil, numa faixa provável de R$ 122 mil a R$ 182 mil (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 109.038. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Francesco Usper, 328?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1986, tem 5 pavimentos contando o térreo e tem 60 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão A, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Francesco Usper, 328?
A mais próxima é a estação Sapopemba do metrô, a cerca de 650 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Francesco Usper, 328?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM): de preservação ambiental.
Quanto vale o m² na Rua Francesco Usper, 328 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.423 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 109.038 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.148 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.148) fica −5,6% em relação à mediana de São Mateus nos últimos 12 meses (R$ 3.333/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Francesco Usper, 328?
A venda mais recente na base é de 09/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Francesco Usper, 328?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 109.038), o ITBI fica perto de R$ 3.271: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Francesco Usper, 328 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.111 em 2008 para R$ 1.957 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.043 para R$ 2.047. São 29 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1986, 5 pavimentos, 60 unidades, a 650 m da estação Sapopemba. Compare com o preço do m² na Rua Francesco Usper e o preço do m² em São Mateus.