Rua Eca de Queiroz, 172
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Mariana, CEP 04011-031, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.477) fica −39,1% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 41% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 11/2024 | 598 m² | R$ 1.450.000 | 2.425 |
| 11/2024 | 178 m² | R$ 745.000 | 4.185 |
| 10/2024 | 178 m² | R$ 715.000 | 4.017 |
| 08/2024 | 178 m² | R$ 810.000 | 4.551 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Ana Rosaa 537 m
- Linha 16-Violeta, estação Dante Pazzanesea 870 m
Aluguel
≈ R$ 97 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,3% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 24 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Mariana - Diogo Nomura a 1,9 km
- HospitalHospital Estadual Psiquiátrico de Vila Mariana a 1,1 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?178 m²: perto de R$ 836 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 9º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 50 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Mariana hojeR$ 7.629
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2024)−35%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (50 anos)−2%
- Terreno do lote−1%
- Vendas na mesma rua+1%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 178 m²R$ 4.695
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Mariana, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Eca de Queiroz, 172, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano12 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 815 | R$ 2.448 |
| 2007 | 1 | R$ 899 | R$ 2.599 |
| 2008 | 1 | R$ 1.376 | R$ 3.838 |
| 2009 | 2 | R$ 935 | R$ 2.452 |
| 2012 | 1 | R$ 3.399 | R$ 7.448 |
| 2017 | 1 | R$ 1.685 | R$ 2.638 |
| 2018 | 1 | R$ 3.202 | R$ 4.869 |
| 2024 | 4 | R$ 4.101 | R$ 4.477 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Construção: Construído em 1976; 11 pavimentos contando o térreo; 19 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 21 unidades em 3 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 350 m em linha reta da estação Paraíso do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 23.325 (3% sobre o valor mediano de R$ 777.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 178 m², perto de R$ 836.000 (faixa de R$ 705.000 a R$ 970.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Mariana até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.477 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses é R$ 7.346, então o prédio fica −39,1% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.101 por m² e R$ 777.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 178 m².
- Última venda: 11/2024 (há 22 meses): R$ 1.450.000, 598 m², R$ 2.425 por m².
- Quantas vendas: 12 vendas registradas desde 2006; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1976, 11 pavimentos, 19 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Metrô ou trem mais perto: estação Paraíso do metrô, a 350 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 23.325 (3% sobre o valor mediano de R$ 777.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Eca de Queiroz: nº 131: R$ 8.316/m² (10 vendas); nº 114: R$ 7.135/m² (9 vendas); nº 234: R$ 5.083/m² (8 vendas); nº 247: R$ 8.753/m² (83 vendas); nº 257: R$ 6.413/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Eca de Queiroz, 172", https://itbisp.com/predio/rua-eca-de-queiroz-172 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Eca de Queiroz10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Eca de Queiroz, 172?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 178 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 836 mil, numa faixa provável de R$ 705 mil a R$ 970 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 777.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Eca de Queiroz, 172?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1976, tem 11 pavimentos contando o térreo e tem 19 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 21 unidades em 3 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Eca de Queiroz, 172?
A mais próxima é a estação Paraíso do metrô, a cerca de 350 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Eca de Queiroz, 172?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Eca de Queiroz, 172 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.101 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 777.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.477 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.477) fica −39,1% em relação à mediana de Vila Mariana nos últimos 12 meses (R$ 7.346/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Eca de Queiroz, 172?
A venda mais recente na base é de 11/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Eca de Queiroz, 172?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 777.500), o ITBI fica perto de R$ 23.325: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1976, 11 pavimentos, 19 unidades, a 350 m da estação Paraíso. Compare com o preço do m² na Rua Eca de Queiroz e o preço do m² em Vila Mariana.