Rua Dr Ivo Define Frasca, 18
Quanto vale um imóvel neste endereço de Itaim Bibi, CEP 04545-090, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.005) fica −19,0% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.643/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 09/2026 | 260 m² | R$ 1.800.000 | 6.923 |
| 06/2026 | 458 m² | R$ 3.190.000 | 6.965 |
| 08/2022 | 260 m² | R$ 1.650.000 | 6.346 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Hélio Pellegrinoa 454 m
- Linha 20-Rosa, estação Jesuíno Cardosoa 641 m
Aluguel
≈ R$ 135 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 18 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Olimpia - Max Perlman a 332 m
- HospitalHospital do Servidor Público Estadual Francisco Morato de Oliveira a 2,0 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?260 m²: perto de R$ 1,81 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 10º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 36 anos, apê reformado é vendido por cerca de 17% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Itaim Bibi hojeR$ 9.094
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)−18%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Idade do prédio (36 anos)−3%
- Localização dentro de Itaim Bibi+3%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−2%
- Tamanho (260 m²)−2%
- m² estimado × 260 m²R$ 6.944
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Itaim Bibi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço11 imóveis anunciados agora, de R$ 1,78 mi a R$ 2,6 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 12.886/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 146 m² | 4 | R$ 1.780.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 146 m² | 4 | R$ 1.790.000 | escodelarimoveis ↗ |
| 149 m² | 4 | R$ 1.880.000 | lopes ↗ |
| 146 m² | 4 | R$ 1.880.000 | remax ↗ |
| 149 m² | 3 | R$ 1.900.000 | lopes ↗ |
Os 5 mais baratos de 11. Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Dr Ivo Define Frasca, 18, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano15 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2008, foram 15 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 3.629 em 2008 para R$ 6.964 em 2026.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1 | R$ 1.462 | R$ 4.214 |
| 2008 | 3 | R$ 1.308 | R$ 3.629 |
| 2009 | 5 | R$ 1.654 | R$ 4.355 |
| 2013 | 1 | R$ 5.462 | R$ 11.241 |
| 2014 | 1 | R$ 5.242 | R$ 10.066 |
| 2017 | 1 | R$ 4.535 | R$ 7.149 |
| 2022 | 1 | R$ 6.346 | R$ 7.644 |
| 2026* | 2 | R$ 6.944 | R$ 6.964 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Rio Araguaia. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 62.449.061/0001-98).
Construção: Construído em 1990; 16 pavimentos contando o térreo; 28 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Piscina e elevador, segundo anúncios de 8 imobiliárias (10/2026). Condomínio de cerca de R$ 2.926 por mês na mediana de 10 anúncios, ou R$ 19,64 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 150 m em linha reta do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 54.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.800.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 7.005 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses é R$ 8.643, então o prédio fica −19,0% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.923 por m² e R$ 1.800.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 260 m².
- Última venda: 09/2026 (este mês): R$ 1.800.000, 260 m², R$ 6.923 por m².
- Quantas vendas: 15 vendas registradas desde 2007.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1990, 16 pavimentos, 28 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Rio Araguaia.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 54.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.800.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Dr Ivo Define Frasca: nº 21: R$ 8.524/m² (30 vendas); nº 26: R$ 7.621/m² (8 vendas); nº 40: R$ 7.059/m² (9 vendas); nº 74: R$ 7.835/m² (11 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Dr Ivo Define Frasca, 18", https://itbisp.com/predio/rua-dr-ivo-define-frasca-18 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Dr Ivo Define Frasca4 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 260 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,81 mi, numa faixa provável de R$ 1,53 mi a R$ 2,19 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.800.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1990, tem 16 pavimentos contando o térreo e tem 28 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Que lazer tem o prédio da Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Os anúncios de 8 imobiliárias para este endereço citam piscina; só entram itens citados por duas ou mais delas. Confirme com o condomínio antes de fechar negócio.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Nos 10 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.926 por mês, cerca de R$ 19,64 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Dr Ivo Define Frasca, 18 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.923 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.800.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.005 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.005) fica −19,0% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.643/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
A venda mais recente na base é de 09/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Dr Ivo Define Frasca, 18?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.800.000), o ITBI fica perto de R$ 54.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Dr Ivo Define Frasca, 18 desde 2008?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 1.308 em 2008 para R$ 6.944 em 2026 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 3.629 para R$ 6.964. São 15 vendas registradas no ITBI desde 2008.
Prédio construído em 1990, 16 pavimentos, 28 unidades, Condomínio Edifício Rio Araguaia. Compare com o preço do m² na Rua Dr Ivo Define Frasca e o preço do m² em Itaim Bibi.