Rua Cristiano Viana, 163
Quanto vale um imóvel neste endereço de Jardim Paulista, CEP 05411-000, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.354) fica −18,3% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Últimas vendas
Teve 5 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 26% acima da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: em alta nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 190 m² | R$ 1.700.000 | 8.947 |
| 05/2024 | 190 m² | R$ 1.700.000 | 8.947 |
| 09/2023 | 174 m² | R$ 890.000 | 5.115 |
| 09/2023 | 190 m² | R$ 806.803 | 4.246 |
| 03/2023 | 190 m² | R$ 1.200.000 | 6.316 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
No mapa
- O prédio · círculo de 1 km
- MEstação mais pertoOscar Freire a 416 m
- MLinha 16-Violeta (planejada)Oscar Freire a 640 m
- MLinha 16-Violeta (planejada)Teodoro Sampaio a 853 m
- +Posto de saúdeCs Escola Geraldo de Paula Souza a 919 m
- HHospitalHospital das Clinicas - Hc da Fmusp a 761 m
- Escolas a até 1 km1 públicas 8 particulares
Aluguel
≈ R$ 122 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,3% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?190 m²: perto de R$ 1,36 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 10º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 52 anos, reformado sai de 19% a 53% acima dos outros, conforme o padrão.
Tire as suas próprias conclusões
- As 5 vendas deste prédio, uma a uma: data, apartamento, valor, m², financiamento
- As vendas dos prédios parecidos do entorno
- Os anúncios mais parecidos ao lado de quanto se pagou de verdade
Como calculamos
- m² típico em Jardim PaulistaR$ 9.431
- Vendas deste prédio−19%
- Localização+4%
- Padrão do prédio−4%
- Vendas na rua−2%
- Idade (52 anos)−2%
- Tamanho−1%
- Terreno−1%
- m² estimadoR$ 7.134
- × 190 m²R$ 1,36 mi
Estimativa automática, não é laudo. Em testes, metade das vendas fechou a até 12% dela.
Receba esta estimativa por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço
- O m² do prédio ao longo dos anos, corrigido pela inflação
- Quantas vendas houve e quando (os valores ficam no relatório completo)
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Jardim Paulista, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Cristiano Viana, 163, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano13 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 2 | R$ 1.026 | R$ 3.058 |
| 2007 | 1 | R$ 862 | R$ 2.492 |
| 2008 | 1 | R$ 1.211 | R$ 3.264 |
| 2009 | 1 | R$ 1.263 | R$ 3.326 |
| 2016 | 1 | R$ 3.947 | R$ 6.361 |
| 2018 | 2 | R$ 4.895 | R$ 7.474 |
| 2023 | 3 | R$ 5.115 | R$ 5.875 |
| 2024 | 1 | R$ 8.947 | R$ 9.940 |
| 2025 | 1 | R$ 8.947 | R$ 9.301 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Dolly. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 59.833.228/0001-05).
Construção: Construído em 1974; 19 pavimentos contando o térreo; 28 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 400 m em linha reta da estação Oscar Freire do metrô e a 150 m do corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 36.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.200.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 174 m², perto de R$ 1.252.000 (faixa de R$ 1.029.000 a R$ 1.542.000, 1 venda desse tamanho); 190 m², perto de R$ 1.355.000 (faixa de R$ 1.114.000 a R$ 1.668.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Jardim Paulista até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 7.354 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses é R$ 8.998, então o prédio fica −18,3% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 6.316 por m² e R$ 1.200.000 por unidade, em valores da época, em 5 vendas registradas; área mediana 190 m².
- Última venda: 12/2025 (há 9 meses): R$ 1.700.000, 190 m², R$ 8.947 por m².
- Quantas vendas: 13 vendas registradas desde 2006; cerca de 2 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1974, 19 pavimentos, 28 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Dolly.
- Metrô ou trem mais perto: estação Oscar Freire do metrô, a 400 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 36.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.200.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Cristiano Viana: nº 127: R$ 20.400/m² (1 venda); nº 119: R$ 20.400/m² (1 venda); nº 116: R$ 6.545/m² (8 vendas); nº 211: R$ 6.131/m² (3 vendas); nº 111: R$ 9.772/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Cristiano Viana, 163", https://itbisp.com/predio/rua-cristiano-viana-163 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Cristiano Viana, 163?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 190 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,36 mi, numa faixa provável de R$ 1,11 mi a R$ 1,67 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 5 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.200.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Cristiano Viana, 163?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1974, tem 19 pavimentos contando o térreo e tem 28 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Cristiano Viana, 163?
A mais próxima é a estação Oscar Freire do metrô, a cerca de 400 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Cristiano Viana, 163?
Sim: o corredor Campo Limpo / Rebouças / Centro passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Cristiano Viana, 163?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto vale o m² na Rua Cristiano Viana, 163 com base em vendas reais?
Nas 5 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 6.316 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.200.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 7.354 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 7.354) fica −18,3% em relação à mediana de Jardim Paulista nos últimos 12 meses (R$ 8.998/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Cristiano Viana, 163?
A venda mais recente na base é de 12/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Cristiano Viana, 163?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.200.000), o ITBI fica perto de R$ 36.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1974, 19 pavimentos, 28 unidades, Condomínio Edifício Dolly, a 400 m da estação Oscar Freire. Compare com o preço do m² na Rua Cristiano Viana e o preço do m² em Jardim Paulista.