Residencial Alves de Almeida (Rua Alves de Almeida, 870)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Formosa, CEP 03378-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.285) fica −10,2% em relação à mediana de Vila Formosa nos últimos 12 meses (R$ 4.770/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 20% acima da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2025 | 155 m² | R$ 750.000 | 4.839 |
| 04/2023 | 155 m² | R$ 490.000 | 3.161 |
| 05/2019 | 155 m² | R$ 450.000 | 2.903 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.000 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 16-Violeta, estação Abel Ferreiraa 1,5 km
- Linha Verde, estação Vila Formosaa 1,8 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Formosa Ii a 392 m
- HospitalHospital Municipal Jardim Iva - Dr Benedicto Montenegro a 2,9 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?155 m²: perto de R$ 677 mil · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Formosa hojeR$ 4.965
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2025)−9%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+4%
- Tamanho (155 m²)−3%
- Localização dentro de Vila Formosa−2%
- Idade do prédio−2%
- Vendas na mesma rua−1%
- m² estimado × 155 m²R$ 4.365
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Formosa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Alves de Almeida, 870, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano10 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 3 | R$ 1.258 | R$ 3.445 |
| 2011 | 1 | R$ 1.522 | R$ 3.441 |
| 2012 | 1 | R$ 2.387 | R$ 5.332 |
| 2014 | 1 | R$ 1.636 | R$ 3.193 |
| 2016 | 1 | R$ 2.258 | R$ 3.704 |
| 2019 | 1 | R$ 2.903 | R$ 4.285 |
| 2023 | 1 | R$ 3.161 | R$ 3.658 |
| 2025 | 1 | R$ 4.839 | R$ 5.140 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Residencial Alves de Almeida. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 10.747.865/0001-70).
Construção: Construído em 2006; 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial horizontal padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 14.700 (3% sobre o valor mediano de R$ 490.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 155 m², perto de R$ 677.000 (faixa de R$ 576.000 a R$ 788.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Vila Formosa até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.285 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Formosa nos últimos 12 meses é R$ 4.770, então o prédio fica −10,2% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.161 por m² e R$ 490.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 155 m².
- Última venda: 03/2025 (há 18 meses): R$ 750.000, 155 m², R$ 4.839 por m².
- Quantas vendas: 10 vendas registradas desde 2008; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2006, 2 pavimentos, 14 unidades, residencial horizontal padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Residencial Alves de Almeida.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 14.700 (3% sobre o valor mediano de R$ 490.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Alves de Almeida: nº 839: R$ 4.952/m² (1 venda); nº 781: R$ 3.702/m² (1 venda); nº 758: R$ 4.211/m² (1 venda); nº 756: R$ 1.949/m² (1 venda); nº 700: R$ 2.587/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Residencial Alves de Almeida (Rua Alves de Almeida, 870)", https://itbisp.com/predio/rua-alves-de-almeida-870 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Alves de Almeida, 870?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 155 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 677 mil, numa faixa provável de R$ 576 mil a R$ 788 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 490.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quando foi construído o imóvel da Rua Alves de Almeida, 870?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2006 e tem 14 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial horizontal padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Alves de Almeida, 870?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Alves de Almeida, 870 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.161 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 490.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.285 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.285) fica −10,2% em relação à mediana de Vila Formosa nos últimos 12 meses (R$ 4.770/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Alves de Almeida, 870?
A venda mais recente na base é de 03/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Alves de Almeida, 870?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 490.000), o ITBI fica perto de R$ 14.700: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2006, 14 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Alves de Almeida e o preço do m² em Vila Formosa.