Condomínio Edifício J. Fernandes. (Rua Almaden, 49)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Vila Andrade, CEP 05717-200, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.601) fica −37,9% em relação à mediana de Vila Andrade nos últimos 12 meses (R$ 4.189/m²).
Últimas vendas
Teve 2 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2023, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2023 | 420 m² | R$ 950.000 | 2.262 |
| 01/2021 | 420 m² | R$ 781.250 | 1.860 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Aluguel
≈ R$ 56 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 14 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila das Belezas - Dr. Alberto Ambrósio a 1,1 km
- HospitalInstituto de Reabilitação Lucy Montoro a 458 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?420 m²: perto de R$ 1 mi · ajuste área, andar e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 5Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 5Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 5Quantas suítes?
4 de 5Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do térreo. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 5Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Vila Andrade hojeR$ 4.387
- Vendas deste prédio (2 desde 2019, a última em 2023)−35%
- Localização dentro de Vila Andrade−5%
- Idade do prédio (29 anos)−4%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Tamanho (420 m²)−3%
- Vendas na mesma rua−2%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 420 m²R$ 2.388
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista e reforma não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Vila Andrade, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 950 mil a R$ 1,8 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 5.080/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 187 m² | 4 | R$ 950.000 | lopes ↗ |
| 187 m² | 4 | R$ 955.000 | lopes ↗ |
| 364 m² | 4 | R$ 1.800.000 | kdhome ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Almaden, 49, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano9 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 3 | R$ 952 | R$ 2.847 |
| 2007 | 1 | R$ 833 | R$ 2.386 |
| 2008 | 1 | R$ 1.190 | R$ 3.202 |
| 2009 | 1 | R$ 857 | R$ 2.215 |
| 2017 | 1 | R$ 2.024 | R$ 3.215 |
| 2021 | 1 | R$ 1.860 | R$ 2.568 |
| 2023 | 1 | R$ 2.262 | R$ 2.634 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício J. Fernandes.. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 02.398.754/0001-77).
Construção: Construído em 1997; 18 pavimentos contando o térreo; 16 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão E, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 2.000 por mês na mediana de 3 anúncios, ou R$ 8,56 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 850 m em linha reta da estação Giovanni Gronchi do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 25.969 (3% sobre o valor mediano de R$ 865.625). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 2.601 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Vila Andrade nos últimos 12 meses é R$ 4.189, então o prédio fica −37,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.061 por m² e R$ 865.625 por unidade, em valores da época, em 2 vendas registradas; área mediana 420 m².
- Última venda: 03/2023 (há 42 meses): R$ 950.000, 420 m², R$ 2.262 por m².
- Quantas vendas: 9 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1997, 18 pavimentos, 16 unidades, residencial vertical padrão E (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício J. Fernandes..
- Metrô ou trem mais perto: estação Giovanni Gronchi do metrô, a 850 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 25.969 (3% sobre o valor mediano de R$ 865.625; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Almaden: nº 83: R$ 3.843/m² (22 vendas); nº 126: R$ 2.400/m² (12 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício J. Fernandes. (Rua Almaden, 49)", https://itbisp.com/predio/rua-almaden-49 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Almaden2 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Almaden, 49?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 420 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1 mi, numa faixa provável de R$ 819 mil a R$ 1,18 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 2 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 865.625. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Almaden, 49?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1997, tem 18 pavimentos contando o térreo e tem 16 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão E, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Almaden, 49?
A mais próxima é a estação Giovanni Gronchi do metrô, a cerca de 850 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Almaden, 49?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Almaden, 49?
Nos 3 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.000 por mês, cerca de R$ 8,56 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Almaden, 49 com base em vendas reais?
Nas 2 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.061 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 865.625 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 2.601 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 2.601) fica −37,9% em relação à mediana de Vila Andrade nos últimos 12 meses (R$ 4.189/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Almaden, 49?
A venda mais recente na base é de 03/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Almaden, 49?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 865.625), o ITBI fica perto de R$ 25.969: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1997, 18 pavimentos, 16 unidades, a 850 m da estação Giovanni Gronchi. Compare com o preço do m² na Rua Almaden e o preço do m² em Vila Andrade.