Condomínio Edifício Rosengarten (Avenida Ramalho Ortigao, 70)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cursino, CEP 04130-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.303) fica −13,9% em relação à mediana de Cursino nos últimos 12 meses (R$ 5.000/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 12% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 07/2024 | 193 m² | R$ 665.000 | 3.446 |
| 08/2023 | 193 m² | R$ 700.000 | 3.627 |
| 11/2021 | 193 m² | R$ 690.000 | 3.575 |
| 05/2020 | 193 m² | R$ 590.000 | 3.057 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
650 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha Lilas, estação Ricardo Jafeta 2,0 km
Aluguel
≈ R$ 44 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km6 públicas, 22 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Gumercindo - Prof Jandira Massur a 374 m
- HospitalCentro de Referência E Treinamento Dst/Aids - São Paulo a 1,7 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?193 m²: perto de R$ 729 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 6º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 32 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cursino hojeR$ 5.268
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2024)−22%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (32 anos)−3%
- Tamanho (193 m²)−2%
- Vendas na mesma rua+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 193 m²R$ 3.778
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cursino, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço3 imóveis anunciados agora, de R$ 660 mil a R$ 1,2 mi
Os anúncios pedem R$ 7.021/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 94 m² | 3 | R$ 660.000 | remax ↗ |
| 185 m² | 3 | R$ 1.200.000 | remax ↗ |
| 94 m² | 3 | R$ 1.200.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Ramalho Ortigao, 70, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano12 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 1 | R$ 1.140 | R$ 3.121 |
| 2009 | 1 | R$ 1.010 | R$ 2.675 |
| 2010 | 2 | R$ 1.765 | R$ 4.312 |
| 2013 | 2 | R$ 2.701 | R$ 5.544 |
| 2014 | 1 | R$ 2.358 | R$ 4.654 |
| 2015 | 1 | R$ 2.280 | R$ 3.942 |
| 2020 | 1 | R$ 3.057 | R$ 4.429 |
| 2021 | 1 | R$ 3.575 | R$ 4.528 |
| 2023 | 1 | R$ 3.627 | R$ 4.176 |
| 2024 | 1 | R$ 3.446 | R$ 3.806 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Rosengarten. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 00.084.669/0001-09).
Construção: Construído em 1994; 12 pavimentos contando o térreo; 22 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 1.700 por mês na mediana de 5 anúncios, ou R$ 9,19 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,0 km em linha reta da estação Santos-imigrantes do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 20.325 (3% sobre o valor mediano de R$ 677.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 193 m², perto de R$ 729.000 (faixa de R$ 619.000 a R$ 863.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cursino até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.303 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cursino nos últimos 12 meses é R$ 5.000, então o prédio fica −13,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.510 por m² e R$ 677.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 193 m².
- Última venda: 07/2024 (há 26 meses): R$ 665.000, 193 m², R$ 3.446 por m².
- Quantas vendas: 12 vendas registradas desde 2008; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1994, 12 pavimentos, 22 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Rosengarten.
- Metrô ou trem mais perto: estação Santos-imigrantes do metrô, a 1,0 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 20.325 (3% sobre o valor mediano de R$ 677.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Ramalho Ortigao: nº 130: R$ 5.652/m² (45 vendas); nº 185: R$ 4.850/m² (1 venda); nº 188: R$ 3.652/m² (12 vendas); nº 269: R$ 5.381/m² (20 vendas); nº 298: R$ 5.924/m² (5 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Rosengarten (Avenida Ramalho Ortigao, 70)", https://itbisp.com/predio/avenida-ramalho-ortigao-70 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Ramalho Ortigao10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Ramalho Ortigao, 70?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 193 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 729 mil, numa faixa provável de R$ 619 mil a R$ 863 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 677.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Ramalho Ortigao, 70?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1994, tem 12 pavimentos contando o térreo e tem 22 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Avenida Ramalho Ortigao, 70?
A mais próxima é a estação Santos-imigrantes do metrô, a cerca de 1,0 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Avenida Ramalho Ortigao, 70?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Avenida Ramalho Ortigao, 70?
Nos 5 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 1.700 por mês, cerca de R$ 9,19 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Avenida Ramalho Ortigao, 70 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.510 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 677.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.303 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.303) fica −13,9% em relação à mediana de Cursino nos últimos 12 meses (R$ 5.000/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Ramalho Ortigao, 70?
A venda mais recente na base é de 07/2024. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Ramalho Ortigao, 70?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 677.500), o ITBI fica perto de R$ 20.325: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1994, 12 pavimentos, 22 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Ramalho Ortigao e o preço do m² em Cursino.