Edifício Parque Villa Lobos II (Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Alto de Pinheiros, CEP 05461-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 12.421) fica +46,9% em relação à mediana de Alto de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.453/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 33% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 11/2025 | 300 m² | R$ 2.400.000 | 8.000 |
| 09/2024 | 360 m² | R$ 4.200.000 | 11.667 |
| 04/2024 | 310 m² | R$ 3.450.000 | 11.129 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.544 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 22-Marrom, estação Usp-Praça do Relógioa 2,0 km
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 7 particulares
- Posto de saúdeUBS Alto de Pinheiros - Dr Suel Abujamra a 703 m
- HospitalHospital Estadual Vital Brazil a 2,6 km
- Segurançamenos seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?300 m²: perto de R$ 2,97 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 1º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 23 anos, apê reformado é vendido por cerca de 8% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Alto de Pinheiros hojeR$ 8.885
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2025)+14%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Vendas na mesma rua+3%
- Idade do prédio (23 anos)−3%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 300 m²R$ 9.897
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Alto de Pinheiros, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 3,2 mi a R$ 7,2 mi
Os anúncios pedem R$ 17.938/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 20.235/m² de área privativa (−11% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (55%).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 02/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano8 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2 | R$ 2.022 | R$ 5.785 |
| 2009 | 1 | R$ 3.986 | R$ 10.245 |
| 2011 | 1 | R$ 2.463 | R$ 5.597 |
| 2018 | 1 | R$ 8.060 | R$ 12.266 |
| 2024 | 2 | R$ 11.398 | R$ 12.626 |
| 2025 | 1 | R$ 8.000 | R$ 8.344 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Edifício Parque Villa Lobos II. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 06.041.926/0001-01).
Construção: Construído em 2003; 4 pavimentos contando o térreo; 9 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 3.605 por mês na mediana de 3 anúncios, ou R$ 9,60 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Corredor 1 (ZCOR-1). Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 750 m em linha reta da estação Villa-lobos - Jaguaré da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 103.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 3.450.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 12.421 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Alto de Pinheiros nos últimos 12 meses é R$ 8.453, então o prédio fica +46,9% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 11.129 por m² e R$ 3.450.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 310 m².
- Última venda: 11/2025 (há 10 meses): R$ 2.400.000, 300 m², R$ 8.000 por m².
- Quantas vendas: 8 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 2003, 4 pavimentos, 9 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Edifício Parque Villa Lobos II.
- Metrô ou trem mais perto: estação Villa-lobos - Jaguaré da CPTM, a 750 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 103.500 (3% sobre o valor mediano de R$ 3.450.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Prof Fonseca Rodrigues: nº 1748: R$ 19.207/m² (1 venda); nº 1704: R$ 13.003/m² (4 vendas); nº 1674: R$ 7.817/m² (4 vendas); nº 1310: R$ 10.408/m² (7 vendas); nº 960: R$ 12.455/m² (6 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Edifício Parque Villa Lobos II (Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116)", https://itbisp.com/predio/avenida-prof-fonseca-rodrigues-2116 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Avenida Prof Fonseca Rodrigues10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 300 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 2,97 mi, numa faixa provável de R$ 2,48 mi a R$ 3,48 mi (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 3.450.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 2003, tem 4 pavimentos contando o térreo e tem 9 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
A mais próxima é a estação Villa-lobos - Jaguaré da CPTM, a cerca de 750 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Corredor 1 (ZCOR-1).
Quanto é o condomínio do prédio da Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
Nos 3 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 3.605 por mês, cerca de R$ 9,60 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 11.129 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 3.450.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 12.421 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 12.421) fica +46,9% em relação à mediana de Alto de Pinheiros nos últimos 12 meses (R$ 8.453/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
A venda mais recente na base é de 11/2025. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Prof Fonseca Rodrigues, 2116?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 3.450.000), o ITBI fica perto de R$ 103.500: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 2003, 4 pavimentos, 9 unidades, a 750 m da estação Villa-lobos - Jaguaré. Compare com o preço do m² na Avenida Prof Fonseca Rodrigues e o preço do m² em Alto de Pinheiros.