Condomínio Edifício Santa Francisca (Avenida Morumbi, 8502)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Itaim Bibi, CEP 04703-002, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.419) fica −25,6% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.628/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2024, saiu 23% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 04/2024 | 64 m² | R$ 285.000 | 4.453 |
| 07/2023 | 58 m² | R$ 405.000 | 6.983 |
| 10/2022 | 59 m² | R$ 260.000 | 4.407 |
| 12/2021 | 55 m² | R$ 330.000 | 6.000 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Campo Beloa 678 m
- Linha 17-Ouro, estação Vila Cordeiroa 716 m
Aluguel
≈ R$ 114 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,1% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 14 particulares
- Posto de saúdeUBS Meninópolis - Dr. Mario Francisco Napolitano a 156 m
- HospitalUnidade Ae Santo Amaro Cies a 2,2 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?58 m²: perto de R$ 370 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 1º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 66 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Itaim Bibi hojeR$ 9.080
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2024)−25%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−4%
- Tamanho (58 m²)+3%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Localização dentro de Itaim Bibi−2%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 58 m²R$ 6.387
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Itaim Bibi, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, de R$ 450 mil a R$ 480 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 6.944/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 64 m² | 2 | R$ 450.000 | moraesreisimoveis ↗ |
| 70 m² | 2 | R$ 480.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Morumbi, 8502, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano11 vendas desde 2009, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 1 | R$ 2.052 | R$ 5.309 |
| 2011 | 1 | R$ 3.636 | R$ 8.430 |
| 2013 | 2 | R$ 4.155 | R$ 8.669 |
| 2018 | 3 | R$ 2.857 | R$ 4.459 |
| 2021 | 1 | R$ 6.000 | R$ 7.545 |
| 2022 | 1 | R$ 4.407 | R$ 5.292 |
| 2023 | 1 | R$ 6.983 | R$ 8.059 |
| 2024 | 1 | R$ 4.453 | R$ 4.970 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Santa Francisca. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 54.027.230/0001-73).
Construção: Construído em 1960; 4 pavimentos contando o térreo; 21 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 26 unidades em 5 endereços); residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 835 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 12,51 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 600 m em linha reta da estação Brooklin do metrô e a 400 m do corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro. Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 9.225 (3% sobre o valor mediano de R$ 307.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 55 m², perto de R$ 355.000 (faixa de R$ 297.000 a R$ 416.000, 1 venda desse tamanho); 58 m², perto de R$ 370.000 (faixa de R$ 310.000 a R$ 434.000, 2 vendas desse tamanho); 64 m², perto de R$ 380.000 (faixa de R$ 318.000 a R$ 445.000, 1 venda desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Itaim Bibi até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 6.419 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses é R$ 8.628, então o prédio fica −25,6% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.227 por m² e R$ 307.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 58 m².
- Última venda: 04/2024 (há 29 meses): R$ 285.000, 64 m², R$ 4.453 por m².
- Quantas vendas: 11 vendas registradas desde 2009; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1960, 4 pavimentos, 21 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Santa Francisca.
- Metrô ou trem mais perto: estação Brooklin do metrô, a 600 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 9.225 (3% sobre o valor mediano de R$ 307.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Morumbi: nº 8575: R$ 8.803/m² (11 vendas); nº 7867: R$ 6.122/m² (3 vendas); nº 6675: R$ 3.465/m² (6 vendas); nº 5300: R$ 20.395/m² (1 venda); nº 4682: R$ 5.007/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Santa Francisca (Avenida Morumbi, 8502)", https://itbisp.com/predio/avenida-morumbi-8502 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Avenida Morumbi10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Morumbi, 8502?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 58 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 370 mil, numa faixa provável de R$ 310 mil a R$ 434 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 307.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Morumbi, 8502?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1960, tem 4 pavimentos contando o térreo e tem 21 unidades neste número, sem contar vagas de garagem (o condomínio soma 26 unidades em 5 endereços). O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Avenida Morumbi, 8502?
A mais próxima é a estação Brooklin do metrô, a cerca de 600 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Avenida Morumbi, 8502?
Sim: o corredor Santo Amaro / 9 de Julho / Centro passa a cerca de 400 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Avenida Morumbi, 8502?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Avenida Morumbi, 8502?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 835 por mês, cerca de R$ 12,51 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Avenida Morumbi, 8502 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.227 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 307.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 6.419 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 6.419) fica −25,6% em relação à mediana de Itaim Bibi nos últimos 12 meses (R$ 8.628/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Morumbi, 8502?
A venda mais recente na base é de 04/2024. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Morumbi, 8502?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 307.500), o ITBI fica perto de R$ 9.225: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1960, 4 pavimentos, 21 unidades, a 600 m da estação Brooklin. Compare com o preço do m² na Avenida Morumbi e o preço do m² em Itaim Bibi.