Condomínio Edifício das Nascentes (Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Lapa, CEP 05083-010, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.381) fica −11,5% em relação à mediana de Lapa nos últimos 12 meses (R$ 6.083/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 85 m² | R$ 440.000 | 5.176 |
| 04/2025 | 85 m² | R$ 380.000 | 4.471 |
| 07/2024 | 85 m² | R$ 470.000 | 5.529 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
306 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Vila Romanaa 1,8 km
Aluguel
≈ R$ 67 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 5,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 22 particulares
- Posto de saúdeUBS Parque da Lapa a 155 m
- HospitalHospital Municipal Sorocabana a 2,1 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?85 m²: perto de R$ 403 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do térreo. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 41 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Lapa hojeR$ 6.366
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2025)−18%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−3%
- Idade do prédio (41 anos)−3%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−2%
- Terreno do lote−1%
- Localização dentro de Lapa+1%
- Outros fatores−1%
- m² estimado × 85 m²R$ 4.743
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Lapa, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço1 imóvel anunciado agora, R$ 500 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 6.410/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 8.774/m² de área privativa (−27% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (59%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 78 m² | 2 | R$ 500.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano8 vendas desde 2008, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2008 | 1 | R$ 685 | R$ 1.842 |
| 2009 | 1 | R$ 1.647 | R$ 4.361 |
| 2010 | 1 | R$ 1.482 | R$ 3.704 |
| 2013 | 1 | R$ 3.412 | R$ 6.982 |
| 2014 | 1 | R$ 3.059 | R$ 6.136 |
| 2024 | 1 | R$ 5.529 | R$ 6.107 |
| 2025 | 2 | R$ 4.824 | R$ 5.055 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício das Nascentes. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 55.616.635/0001-00).
Construção: Construído em 1985; 6 pavimentos contando o térreo; 10 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 13.200 (3% sobre o valor mediano de R$ 440.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 85 m², perto de R$ 403.000 (faixa de R$ 343.000 a R$ 477.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Lapa até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.381 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Lapa nos últimos 12 meses é R$ 6.083, então o prédio fica −11,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 5.176 por m² e R$ 440.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 85 m².
- Última venda: 12/2025 (há 9 meses): R$ 440.000, 85 m², R$ 5.176 por m².
- Quantas vendas: 8 vendas registradas desde 2008; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1985, 6 pavimentos, 10 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício das Nascentes.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 13.200 (3% sobre o valor mediano de R$ 440.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima: nº 3225: R$ 3.842/m² (1 venda); nº 3194: R$ 3.992/m² (11 vendas); nº 3187: R$ 11.064/m² (1 venda); nº 3304: R$ 6.991/m² (1 venda); nº 3320: R$ 9.135/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício das Nascentes (Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221)", https://itbisp.com/predio/avenida-diogenes-ribeiro-de-lima-3221 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 85 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 403 mil, numa faixa provável de R$ 343 mil a R$ 477 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 440.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1985, tem 6 pavimentos contando o térreo e tem 10 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Centralidade (ZC): comércio e serviços de bairro, onde se pode construir mais que na zona mista.
Quanto vale o m² na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 5.176 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 440.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.381 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.381) fica −11,5% em relação à mediana de Lapa nos últimos 12 meses (R$ 6.083/m²).
Quando foi a última venda registrada na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221?
A venda mais recente na base é de 12/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima, 3221?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 440.000), o ITBI fica perto de R$ 13.200: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1985, 6 pavimentos, 10 unidades. Compare com o preço do m² na Avenida Diogenes Ribeiro de Lima e o preço do m² em Lapa.