Condomínio Edifício Portezuelo (Alameda dos Aicas, 1176)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Moema, CEP 04086-003, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.642) fica −36,7% em relação à mediana de Moema nos últimos 12 meses (R$ 8.919/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2023, saiu 5% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 03/2023 | 304 m² | R$ 1.405.000 | 4.622 |
| 08/2022 | 587 m² | R$ 2.500.000 | 4.259 |
| 01/2021 | 304 m² | R$ 1.300.000 | 4.276 |
| 01/2019 | 304 m² | R$ 1.650.000 | 5.428 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 20-Rosa, estação Rubem Bertaa 735 m
- Linha 20-Rosa, estação Moemaa 993 m
Aluguel
≈ R$ 98 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,9% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km1 públicas, 17 particulares
- Posto de saúdeUBS Indianópolis - Sigmund Freud a 421 m
- HospitalHospital do Servidor Público Estadual Francisco Morato de Oliveira a 1,8 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?304 m²: perto de R$ 1,71 mi · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 9º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 38 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Moema hojeR$ 9.253
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2023)−31%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Idade do prédio (38 anos)−3%
- Tamanho (304 m²)−2%
- Vendas na mesma rua−2%
- Anúncios do prédio (quartos, vagas, condomínio)−1%
- Localização dentro de Moema+1%
- m² estimado × 304 m²R$ 5.632
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Moema, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 1,75 mi a R$ 5,35 mi
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 12.353/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 166 m² | 3 | R$ 1.750.000 | lopes ↗ |
| 166 m² | 4 | R$ 1.750.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 170 m² | 3 | R$ 2.100.000 | remax ↗ |
| 338 m² | 4 | R$ 4.300.000 | lopes ↗ |
| 338 m² | 4 | R$ 5.350.000 | coelhodafonseca ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Alameda dos Aicas, 1176, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano12 vendas desde 2006, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2006 | 1 | R$ 1.316 | R$ 3.903 |
| 2007 | 1 | R$ 1.414 | R$ 4.048 |
| 2008 | 2 | R$ 1.251 | R$ 3.419 |
| 2010 | 1 | R$ 2.138 | R$ 5.289 |
| 2014 | 1 | R$ 3.783 | R$ 7.294 |
| 2017 | 1 | R$ 3.191 | R$ 5.052 |
| 2018 | 1 | R$ 5.033 | R$ 7.605 |
| 2019 | 1 | R$ 5.428 | R$ 8.163 |
| 2021 | 1 | R$ 4.276 | R$ 5.904 |
| 2022 | 1 | R$ 4.259 | R$ 5.130 |
| 2023 | 1 | R$ 4.622 | R$ 5.381 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Portezuelo. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 59.484.014/0001-70).
Construção: Construído em 1988; 15 pavimentos contando o térreo; 26 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 2.800 por mês na mediana de 4 anúncios, ou R$ 16,07 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 800 m em linha reta da estação Eucaliptos do metrô. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 45.825 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.527.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 304 m², perto de R$ 1.712.000 (faixa de R$ 1.437.000 a R$ 2.056.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Moema até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 5.642 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Moema nos últimos 12 meses é R$ 8.919, então o prédio fica −36,7% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.449 por m² e R$ 1.527.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 304 m².
- Última venda: 03/2023 (há 42 meses): R$ 1.405.000, 304 m², R$ 4.622 por m².
- Quantas vendas: 12 vendas registradas desde 2006.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1988, 15 pavimentos, 26 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Portezuelo.
- Metrô ou trem mais perto: estação Eucaliptos do metrô, a 800 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 45.825 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.527.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Alameda dos Aicas: nº 1145: R$ 13.043/m² (1 venda); nº 1088: R$ 13.214/m² (1 venda); nº 1053: R$ 3.782/m² (1 venda); nº 1028: R$ 6.006/m² (22 vendas); nº 965: R$ 11.359/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Portezuelo (Alameda dos Aicas, 1176)", https://itbisp.com/predio/alameda-dos-aicas-1176 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Alameda dos Aicas10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Alameda dos Aicas, 1176?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 304 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,71 mi, numa faixa provável de R$ 1,44 mi a R$ 2,06 mi (confiança média). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.527.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Alameda dos Aicas, 1176?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1988, tem 15 pavimentos contando o térreo e tem 26 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Alameda dos Aicas, 1176?
A mais próxima é a estação Eucaliptos do metrô, a cerca de 800 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Alameda dos Aicas, 1176?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Alameda dos Aicas, 1176?
Nos 4 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.800 por mês, cerca de R$ 16,07 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Alameda dos Aicas, 1176 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.449 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.527.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 5.642 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 5.642) fica −36,7% em relação à mediana de Moema nos últimos 12 meses (R$ 8.919/m²).
Quando foi a última venda registrada na Alameda dos Aicas, 1176?
A venda mais recente na base é de 03/2023. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Alameda dos Aicas, 1176?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.527.500), o ITBI fica perto de R$ 45.825: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1988, 15 pavimentos, 26 unidades, a 800 m da estação Eucaliptos. Compare com o preço do m² na Alameda dos Aicas e o preço do m² em Moema.