Rua Raul Dias, 104
Quanto vale um imóvel neste endereço de Mandaqui, CEP 02421-030, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.520) fica +12,8% em relação à mediana de Mandaqui nos últimos 12 meses (R$ 4.006/m²).
Últimas vendas
Teve 3 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2026, saiu perto da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2026 | 87 m² | R$ 390.000 | 4.483 |
| 04/2026 | 87 m² | R$ 418.000 | 4.805 |
| 02/2026 | 88 m² | R$ 355.000 | 4.034 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
1.185 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 47 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 7,6% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km4 públicas, 9 particulares
- Posto de saúdeUBS Vila Aurora - Dr Domingos Mazzoneto de Cilo a 498 m
- HospitalHospital Estadual do Mandaqui a 1,1 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?87 m²: perto de R$ 411 mil · ajuste área e vaga
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 4Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 4Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 4Quantas suítes?
4 de 4Quantas vagas de garagem?
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Mandaqui hojeR$ 4.247
- Vendas deste prédio (3 desde 2019, a última em 2026)+7%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−4%
- Localização dentro de Mandaqui+4%
- Idade do prédio (2 anos)+4%
- Terreno do lote+2%
- Vendas na mesma rua−2%
- m² estimado × 87 m²R$ 4.728
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista e reforma não entram.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Mandaqui, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço5 imóveis anunciados agora, de R$ 420 mil a R$ 475 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 9.322/m² de área privativa (mediana). As 3 vendas registradas desde 2024 saíram a cerca de R$ 7.864/m² de área privativa (+19% no pedido). A Prefeitura registra a área construída, que inclui as áreas comuns; convertemos com a proporção de área privativa estimada pela idade do prédio (57%).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 46 m² | 2 | R$ 420.000 | lopes ↗ |
| 46 m² | 2 | R$ 428.800 | lopes ↗ |
| 47 m² | 2 | R$ 435.000 | remax ↗ |
| 47 m² | 2 | R$ 470.000 | lopes ↗ |
| 47 m² | 2 | R$ 475.000 | lopes ↗ |
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Raul Dias, 104, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano3 vendas desde 2026, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2026* | 3 | R$ 4.483 | R$ 4.520 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Hart Santana. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 58.339.010/0001-36).
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 457 por mês na mediana de 4 anúncios, ou R$ 9,72 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 11.700 (3% sobre o valor mediano de R$ 390.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 87 m², perto de R$ 411.000 (faixa de R$ 349.000 a R$ 487.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Mandaqui até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.520 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Mandaqui nos últimos 12 meses é R$ 4.006, então o prédio fica +12,8% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 4.483 por m² e R$ 390.000 por unidade, em valores da época, em 3 vendas registradas; área mediana 87 m².
- Última venda: 08/2026 (há 1 mês): R$ 390.000, 87 m², R$ 4.483 por m².
- Quantas vendas: 3 vendas registradas desde 2026.
- Nome: Condomínio Hart Santana.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 11.700 (3% sobre o valor mediano de R$ 390.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Raul Dias: nº 144: R$ 4.020/m² (4 vendas); nº 188: R$ 3.188/m² (39 vendas); nº 219: R$ 5.843/m² (2 vendas); nº 300: R$ 3.514/m² (20 vendas); nº 330: R$ 5.380/m² (4 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Raul Dias, 104", https://itbisp.com/predio/rua-raul-dias-104 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Raul Dias7 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Raul Dias, 104?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 87 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 411 mil, numa faixa provável de R$ 349 mil a R$ 487 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 3 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 390.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Qual o zoneamento da Rua Raul Dias, 104?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Raul Dias, 104?
Nos 4 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 457 por mês, cerca de R$ 9,72 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Raul Dias, 104 com base em vendas reais?
Nas 3 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 4.483 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 390.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.520 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.520) fica +12,8% em relação à mediana de Mandaqui nos últimos 12 meses (R$ 4.006/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Raul Dias, 104?
A venda mais recente na base é de 08/2026. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Raul Dias, 104?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 390.000), o ITBI fica perto de R$ 11.700: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio Condomínio Hart Santana. Compare com o preço do m² na Rua Raul Dias e o preço do m² em Mandaqui.