Rua Nilo Torres, 238
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cidade Ademar, CEP 04650-040, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 07/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.546) fica −14,4% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.141/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 17% abaixo da mediana do prédio.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 08/2025 | 192 m² | R$ 535.000 | 2.786 |
| 11/2022 | 196 m² | R$ 600.000 | 3.061 |
| 01/2022 | 192 m² | R$ 630.000 | 3.281 |
| 06/2021 | 241 m² | R$ 620.000 | 2.573 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
2.561 m² de terreno
Aluguel
≈ R$ 78 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 11,8% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km2 públicas, 12 particulares
- Posto de saúdeUBS Jardim Umuarama a 891 m
- HospitalHospital Municipal Gilson de Cassia Marques de Carvalho a 2,5 km
- Segurançana média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?192 m²: perto de R$ 606 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 4º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 43 anos, apê reformado é vendido por cerca de 12% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cidade Ademar hojeR$ 4.308
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−18%
- Vendas na mesma rua−4%
- Tamanho (192 m²)−4%
- Idade do prédio (43 anos)−3%
- Localização dentro de Cidade Ademar−2%
- Outros fatores+1%
- m² estimado × 192 m²R$ 3.157
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cidade Ademar, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço2 imóveis anunciados agora, R$ 900 mil
Ver os apartamentos à venda neste prédio, com fotos e todos os preços →
Os anúncios pedem R$ 6.667/m² de área privativa (mediana).
Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 02/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Nilo Torres, 238, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano14 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
Desde 2009, foram 14 vendas registradas neste endereço. Corrigido pela inflação (IPCA), o m² mediano passou de R$ 2.327 em 2009 para R$ 2.928 em 2025.
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2 | R$ 682 | R$ 1.972 |
| 2009 | 3 | R$ 885 | R$ 2.327 |
| 2010 | 2 | R$ 1.339 | R$ 3.266 |
| 2011 | 1 | R$ 1.492 | R$ 3.463 |
| 2013 | 1 | R$ 1.888 | R$ 4.000 |
| 2014 | 1 | R$ 2.396 | R$ 4.730 |
| 2021 | 1 | R$ 2.573 | R$ 3.431 |
| 2022 | 2 | R$ 3.171 | R$ 3.883 |
| 2025 | 1 | R$ 2.786 | R$ 2.928 |
* 2026 até 07/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Edifício Villa Portenha. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 57.277.329/0001-11).
Construção: Construído em 1983; 10 pavimentos contando o térreo; 34 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão D, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 18.300 (3% sobre o valor mediano de R$ 610.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 192 m², perto de R$ 606.000 (faixa de R$ 508.000 a R$ 705.000, 3 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cidade Ademar até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 3.546 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses é R$ 4.141, então o prédio fica −14,4% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 2.924 por m² e R$ 610.000 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 194 m².
- Última venda: 08/2025 (há 13 meses): R$ 535.000, 192 m², R$ 2.786 por m².
- Quantas vendas: 14 vendas registradas desde 2007.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1983, 10 pavimentos, 34 unidades, residencial vertical padrão D (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Edifício Villa Portenha.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 18.300 (3% sobre o valor mediano de R$ 610.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Nilo Torres: nº 186: R$ 2.580/m² (4 vendas); nº 290: R$ 3.185/m² (3 vendas); nº 124: R$ 2.260/m² (3 vendas); nº 123: R$ 3.153/m² (1 venda); nº 100: R$ 2.727/m² (11 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 07/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Rua Nilo Torres, 238", https://itbisp.com/predio/rua-nilo-torres-238 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 07/09/2026).
Outros prédios na Rua Nilo Torres7 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Nilo Torres, 238?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 192 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 606 mil, numa faixa provável de R$ 508 mil a R$ 705 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 610.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Nilo Torres, 238?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1983, tem 10 pavimentos contando o térreo e tem 34 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão D, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual o zoneamento da Rua Nilo Torres, 238?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Mista (ZM): moradia, comércio e serviços juntos, com prédios de altura média.
Quanto vale o m² na Rua Nilo Torres, 238 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 2.924 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 610.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 3.546 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 3.546) fica −14,4% em relação à mediana de Cidade Ademar nos últimos 12 meses (R$ 4.141/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Nilo Torres, 238?
A venda mais recente na base é de 08/2025. Os dados vão até 07/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Nilo Torres, 238?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 610.000), o ITBI fica perto de R$ 18.300: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Quanto valorizou um apartamento na Rua Nilo Torres, 238 desde 2009?
O m² mediano das vendas neste endereço foi de R$ 885 em 2009 para R$ 2.786 em 2025 em valores da época; corrigido pelo IPCA, de R$ 2.327 para R$ 2.928. São 14 vendas registradas no ITBI desde 2009.
Prédio construído em 1983, 10 pavimentos, 34 unidades, condomínio Edifício Villa Portenha. Compare com o preço do m² na Rua Nilo Torres e o preço do m² em Cidade Ademar.