Condomínio Edifício Henriqueta (Rua Jose Bento, 497)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Cambuci, CEP 01523-030, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.190) fica −9,5% em relação à mediana de Cambuci nos últimos 12 meses (R$ 4.630/m²).
Últimas vendas
Teve 4 vendas aqui desde 2019.
A mais recente, em 2025, saiu 12% acima da mediana do prédio.
Tendência do m², corrigido pela inflação: estável nas vendas de 2024 para cá.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2025 | 89 m² | R$ 390.000 | 4.382 |
| 10/2024 | 93 m² | R$ 332.000 | 3.570 |
| 05/2023 | 93 m² | R$ 300.000 | 3.226 |
| 07/2021 | 93 m² | R$ 315.000 | 3.387 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Terreno
506 m² de terreno
Metrô e trem planejados
- Linha 6-Laranja, estação Cambucia 398 m
- Linha 6-Laranja, estação Vila Monumentoa 520 m
Aluguel
≈ R$ 48 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 6,6% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km3 públicas, 11 particulares
- Posto de saúdeUBS Cambuci a 654 m
- HospitalHospital Militar de Area de São Paulo a 567 m
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um apartamento aqui hoje?93 m²: perto de R$ 334 mil · ajuste área, andar, vaga e reforma
Quanto vale um apartamento aqui hoje?
1 de 6Qual a área do seu apartamento?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
2 de 6Quantos quartos?
Com a mesma área, mais quartos quer dizer cômodos menores.
3 de 6Quantas suítes?
4 de 6Em que andar fica o apê?
As vendas deste prédio ficam em torno do 1º andar. Acima dele o preço sobe e abaixo cai, cerca de 0,5% por andar até o 10º e menos depois.
5 de 6Quantas vagas de garagem?
6 de 6Como está o apê?
Num prédio de 66 anos, apê reformado é vendido por cerca de 19% a mais que os outros do prédio.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Cambuci hojeR$ 4.833
- Vendas deste prédio (4 desde 2019, a última em 2025)−21%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)−5%
- Outros fatores−2%
- m² estimado × 93 m²R$ 3.588
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Vista não entra.
Receba o relatório completo por e-mail
- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Cambuci, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Jose Bento, 497, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano10 vendas desde 2007, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1 | R$ 855 | R$ 2.447 |
| 2008 | 2 | R$ 1.183 | R$ 3.234 |
| 2011 | 1 | R$ 1.940 | R$ 4.524 |
| 2016 | 1 | R$ 2.871 | R$ 4.709 |
| 2017 | 1 | R$ 2.449 | R$ 3.884 |
| 2021 | 1 | R$ 3.387 | R$ 4.475 |
| 2023 | 1 | R$ 3.226 | R$ 3.725 |
| 2024 | 1 | R$ 3.570 | R$ 3.904 |
| 2025 | 1 | R$ 4.382 | R$ 4.681 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Edifício Henriqueta. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 38.891.032/0001-05).
Construção: Construído em 1960; 4 pavimentos contando o térreo; 15 unidades neste número, sem contar vagas de garagem; residencial vertical padrão C, numa escala que vai de A (mais simples) a F. Fonte: cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura de São Paulo.
Zoneamento: Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3): de interesse social em área central: parte do que se constrói é habitação popular. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 1,3 km em linha reta da estação Mooca da CPTM. Estações: GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 9.705 (3% sobre o valor mediano de R$ 323.500). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- Quanto vale hoje, por tamanho: 93 m², perto de R$ 334.000 (faixa de R$ 284.000 a R$ 395.000, 4 vendas desse tamanho). Estimativa pelas vendas do próprio prédio, com o preço corrigido pela variação do m² em Cambuci até set/2026; área construída do IPTU.
- m² hoje: R$ 4.190 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Cambuci nos últimos 12 meses é R$ 4.630, então o prédio fica −9,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 3.478 por m² e R$ 323.500 por unidade, em valores da época, em 4 vendas registradas; área mediana 93 m².
- Última venda: 02/2025 (há 19 meses): R$ 390.000, 89 m², R$ 4.382 por m².
- Quantas vendas: 10 vendas registradas desde 2007; cerca de 1 por ano nos últimos três anos completos.
- Prédio (cadastro do IPTU 2026): construído em 1960, 4 pavimentos, 15 unidades, residencial vertical padrão C (escala de A, mais simples, a F).
- Nome: Condomínio Edifício Henriqueta.
- Metrô ou trem mais perto: estação Mooca da CPTM, a 1,3 km em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 9.705 (3% sobre o valor mediano de R$ 323.500; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Jose Bento: nº 480: R$ 5.612/m² (37 vendas); nº 410: R$ 4.026/m² (4 vendas); nº 393: R$ 4.632/m² (1 venda); nº 371: R$ 4.667/m² (1 venda); nº 370: R$ 5.934/m² (2 vendas) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Edifício Henriqueta (Rua Jose Bento, 497)", https://itbisp.com/predio/rua-jose-bento-497 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
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Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Jose Bento, 497?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um apartamento de 93 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 334 mil, numa faixa provável de R$ 284 mil a R$ 395 mil (confiança alta). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor mediano das 4 vendas registradas no ITBI desde 2019 foi de R$ 323.500. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Quantos andares e apartamentos tem o prédio da Rua Jose Bento, 497?
Pelo cadastro do IPTU 2026 da Prefeitura, o imóvel foi construído em 1960, tem 4 pavimentos contando o térreo e tem 15 unidades neste número, sem contar vagas de garagem. O IPTU classifica a construção como residencial vertical padrão C, numa escala de A (mais simples) a F.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Jose Bento, 497?
A mais próxima é a estação Mooca da CPTM, a cerca de 1,3 km em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Qual o zoneamento da Rua Jose Bento, 497?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3): de interesse social em área central: parte do que se constrói é habitação popular.
Quanto vale o m² na Rua Jose Bento, 497 com base em vendas reais?
Nas 4 vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 3.478 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 323.500 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 4.190 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 4.190) fica −9,5% em relação à mediana de Cambuci nos últimos 12 meses (R$ 4.630/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Jose Bento, 497?
A venda mais recente na base é de 02/2025. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Jose Bento, 497?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 323.500), o ITBI fica perto de R$ 9.705: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio construído em 1960, 4 pavimentos, 15 unidades. Compare com o preço do m² na Rua Jose Bento e o preço do m² em Cambuci.