Condomínio Joaquim (Rua Joaquim Guarani, 322)
Quanto vale um imóvel neste endereço de Santo Amaro, CEP 04707-061, São Paulo, pelas vendas reais registradas na Prefeitura de 2019 a 30/09/2026. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 12.674) fica +88,5% em relação à mediana de Santo Amaro nos últimos 12 meses (R$ 6.723/m²).
Últimas vendas
Teve 1 venda aqui desde 2019.
Foi em fev/2021.
| Mês | Área | Valor declarado | R$/m² |
|---|---|---|---|
| 02/2021 | 108 m² | R$ 1.000.000 | 9.259 |
Data, apartamento, valor, m², financiamento e cartório de cada venda, registrados na Prefeitura. Já comprou? Entrar · Ver no mapa.
O entorno
Metrô e trem planejados
- Linha 17-Ouro, estação Morumbia 1,2 km
- Linha 17-Ouro, estação Campo Beloa 1,3 km
Aluguel
≈ R$ 116 /m² por mês
rendimento bruto ≈ 8,2% ao ano
Pelo preço pedido nos anúncios por perto.
Vida no entorno
- Escolas a até 1 km0 públicas, 14 particulares
- Posto de saúdeUBS Meninópolis - Dr. Mario Francisco Napolitano a 797 m
- HospitalUnidade Ae Santo Amaro Cies a 1,6 km
- Segurançamais seguro que a média da cidade
Imagem aérea e dados: Prefeitura de SP; segurança: SSP-SP.
Por que este m² é menor que o dos anúncios?
Aqui o preço é o declarado na compra, não o pedido, e a área é a construída do cadastro do IPTU, que em apartamento inclui a fração das áreas comuns. Sites de anúncios dividem o preço pedido pela área privativa, que é menor. Os dois números medem coisas diferentes.
Mais sobre este endereço
Quanto vale um imóvel aqui hoje?108 m²: perto de R$ 1,26 mi · ajuste área
Quanto vale um imóvel aqui hoje?
Qual a área do seu imóvel?
A área construída do IPTU, que está no carnê.
Como calculamos
- Ponto de partida: m² típico em Santo Amaro hojeR$ 7.030
- Venda deste prédio (a única desde 2019, em 2021)+37%
- Padrão e porte do prédio (IPTU)+6%
- Vendas na mesma rua+5%
- Terreno do lote+5%
- Idade do prédio+2%
- Outros fatores+2%
- m² estimado × 108 m²R$ 11.649
Estimativa automática pelo ITBI, não é laudo. Em testes com vendas que o modelo não viu, metade fechou a até 12% e 2 em cada 3 dentro da faixa. Andar, vista, reforma e vaga não entram.
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- A estimativa e a faixa de preço do seu imóvel
- As últimas vendas registradas neste endereço
- O m² do prédio ano a ano, corrigido pela inflação
Também dá para:
Nos anúncios a área é a privativa, menor que a do IPTU: compare o preço total, não o m².
Qual o preço e quanto você tem de entrada?
Como calculamos
ITBI de 3% sobre o preço (sobe se o valor de referência da Prefeitura for maior), com 0,5% na parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808. Escritura e registro aproximados em 2% do preço.
Quando você comprou e quanto pagou?
Como calculamos
Compara a estimativa de hoje com o que você pagou, com a inflação (IPCA, média do ano da compra) e com o m² mediano das vendas residenciais em Santo Amaro, em valores da época.
1 de 3Por quanto você pretende vender?
2 de 3Quando você comprou e quanto pagou?
Para calcular o imposto sobre o ganho.
3 de 3Falta pagar algo do financiamento?
Como calculamos
Conta simplificada, não substitui um contador: IR de 15% sobre o ganho (alíquotas maiores acima de R$ 5 mi), com a corretagem descontada e os fatores de redução da Lei 11.196 pelo tempo de posse (compra considerada em julho do ano informado). Reformas com nota fiscal e outras despesas reduzem o ganho.
Anúncios à venda neste endereço7 imóveis anunciados agora, de R$ 2,31 mi a R$ 3 mi
Os anúncios pedem R$ 14.922/m² de área privativa (mediana).
| Área | Qtos | Preço pedido | Imobiliária |
|---|---|---|---|
| 168 m² | 4 | R$ 2.305.500 | remax ↗ |
| 249 m² | 4 | R$ 2.500.000 | coelhodafonseca ↗ |
| 169 m² | 4 | R$ 2.515.000 | remax ↗ |
| 169 m² | 4 | R$ 2.570.000 | remax ↗ |
| 169 m² | 4 | R$ 2.640.000 | remax ↗ |
Os 5 mais baratos de 7. Anúncios dos sites das imobiliárias, vistos em 03/11/2026; o mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias aparece uma vez. Preço pedido não é preço de venda.
Me avise quando vender algo aquiE-mail quando a Prefeitura registrar uma venda nova
Me avise quando vender algo aqui
Quando a Prefeitura registrar uma nova venda na Rua Joaquim Guarani, 322, você recebe um e-mail com o valor, a área e o m². As vendas saem uma vez por mês.
Incluso no acesso completo (R$ 59, uma vez), com o detalhe de todas as vendas. Ao criar o alerta você vai para o pagamento.
Histórico de preços por ano1 vendas desde 2021, com correção pelo IPCA
| Ano | Vendas | m² na época | m² hoje (IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 | R$ 9.259 | R$ 12.674 |
* 2026 até 30/09/2026. Mediana sobre vendas individuais de mercado. Valores corrigidos pelo IPCA até set/2026.
Sobre o prédioConstrução, zoneamento, metrô, condomínio e ITBI da compra
Nome do condomínio: Condomínio Joaquim. Fonte: cadastro de CNPJ da Receita Federal (CNPJ 69.399.630/0001-87).
Lazer e condomínio: Condomínio de cerca de R$ 2.050 por mês na mediana de 2 anúncios, ou R$ 12,20 por m² de área útil. Fonte: anúncios de imobiliárias reunidos pelo itbisp.com; só o que duas ou mais imobiliárias informam.
Zoneamento: Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança. Lei 18.081/2024 (revisão do zoneamento), mapa do GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
Transporte: a 350 m em linha reta da estação Brooklin do metrô e a 150 m do corredor metropolitano ABD (EMTU). Estações e corredores de ônibus (SPTrans): GeoSampa, Prefeitura de São Paulo.
ITBI na compra: perto de R$ 30.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.000.000). Simule na calculadora de ITBI →
Ficha do prédio: todos os númerosValor por tamanho, m² hoje, valorização, vendas por ano, prédio, metrô e fonte
- m² hoje: R$ 12.674 por m² (mediana das vendas do prédio desde 2019, corrigida pelo IPCA até set/2026); a mediana de Santo Amaro nos últimos 12 meses é R$ 6.723, então o prédio fica +88,5% em relação ao bairro.
- m² e valor medianos desde 2019: R$ 9.259 por m² e R$ 1.000.000 por unidade, em valores da época, em 1 venda registrada; área mediana 108 m².
- Última venda: 02/2021 (há 67 meses): R$ 1.000.000, 108 m², R$ 9.259 por m².
- Quantas vendas: 1 vendas registradas desde 2021.
- Nome: Condomínio Joaquim.
- Metrô ou trem mais perto: estação Brooklin do metrô, a 350 m em linha reta.
- ITBI para comprar aqui: perto de R$ 30.000 (3% sobre o valor mediano de R$ 1.000.000; 0,5% na parte financiada pelo SFH até o limite).
- Prédios vizinhos na Rua Joaquim Guarani: nº 318: R$ 11.921/m² (1 venda); nº 328: R$ 7.712/m² (1 venda); nº 310: R$ 6.000/m² (1 venda); nº 334: R$ 7.356/m² (1 venda); nº 340: R$ 4.955/m² (1 venda) (m² mediano desde 2019, valores da época).
- Fonte: guias de ITBI pagas à Prefeitura de São Paulo (dados abertos da Secretaria da Fazenda), só vendas de mercado com preço limpo, dados até 30/09/2026. Preço declarado na compra, não preço de anúncio. Área construída do cadastro do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns.
- Como citar: ITBI SP, "Condomínio Joaquim (Rua Joaquim Guarani, 322)", https://itbisp.com/predio/rua-joaquim-guarani-322 (vendas registradas no ITBI da Prefeitura de São Paulo até 30/09/2026).
Outros prédios na Rua Joaquim Guarani10 prédios com o m² de cada
Perguntas frequentesQuanto vale, m², última venda, metrô, ITBI
Quanto vale um imóvel na Rua Joaquim Guarani, 322?
Pelas vendas registradas no ITBI neste prédio, na mesma rua e em imóveis parecidos da região, um imóvel de 108 m² de área construída (IPTU) vale perto de R$ 1,26 mi, numa faixa provável de R$ 955 mil a R$ 1,60 mi (confiança baixa). É uma estimativa automática; andar, vista, reforma e vaga mudam o preço. O valor da venda registrada no ITBI desde 2019 foi de R$ 1.000.000. Para um parecer feito por um avaliador, com as vendas comparáveis do seu imóvel, peça uma avaliação.
Qual a estação de metrô ou trem mais perto da Rua Joaquim Guarani, 322?
A mais próxima é a estação Brooklin do metrô, a cerca de 350 m em linha reta. A distância a pé pelas ruas costuma ser maior.
Tem corredor de ônibus perto da Rua Joaquim Guarani, 322?
Sim: o corredor metropolitano ABD (EMTU) passa a cerca de 150 m em linha reta, pelo mapa de corredores em operação da Prefeitura.
Qual o zoneamento da Rua Joaquim Guarani, 322?
Pelo mapa de zoneamento da Prefeitura (Lei 18.081/2024), o endereço fica em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU): eixo de transporte (metrô, trem ou corredor de ônibus): a lei incentiva prédios mais altos e mais apartamentos, por isso é onde mais se lança.
Quanto é o condomínio do prédio da Rua Joaquim Guarani, 322?
Nos 2 anúncios deste endereço vistos até 10/2026, o condomínio mediano é de R$ 2.050 por mês, cerca de R$ 12,20 por m² de área útil. Apartamentos maiores pagam mais; para o seu, multiplique a área útil pelo valor por m².
Quanto vale o m² na Rua Joaquim Guarani, 322 com base em vendas reais?
Na venda registrada no ITBI da Prefeitura de São Paulo desde 2019, a mediana foi de R$ 9.259 por m² de área construída (IPTU, inclui a fração das áreas comuns) e R$ 1.000.000 por unidade, em valores da época; corrigida pela inflação (IPCA), a mediana fica em R$ 12.674 por m². São preços declarados na compra, não preços de anúncio. Corrigido pelo IPCA, o m² mediano do prédio (R$ 12.674) fica +88,5% em relação à mediana de Santo Amaro nos últimos 12 meses (R$ 6.723/m²).
Quando foi a última venda registrada na Rua Joaquim Guarani, 322?
A venda mais recente na base é de 02/2021. Os dados vão até 30/09/2026.
A área é a privativa?
Não. É a área construída do cadastro do IPTU, que em condomínio inclui a fração das áreas comuns; por isso o m² aqui tende a ficar abaixo do m² anunciado sobre área privativa.
Quanto de ITBI se paga para comprar um imóvel na Rua Joaquim Guarani, 322?
Pelo valor mediano das vendas registradas neste endereço (R$ 1.000.000), o ITBI fica perto de R$ 30.000: 3% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência. Com financiamento pelo SFH, em imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Simule o seu caso na calculadora de ITBI SP.
Prédio a 350 m da estação Brooklin. Compare com o preço do m² na Rua Joaquim Guarani e o preço do m² em Santo Amaro.